Ми з чоловіком заращ обираємо житло для себе, і зацікавив ЖК Святобор (м. Київ, вул. Львівська 15). Запропонували укладання договору "Купівлі-продажу цінних паперів", які у подальшому забудовник зобовязується погасити у вигляді нерухомого майна. Запланована здача будинку - кінець 2021 р.. У потенційній квартирі уже були особисто, зараз у будинку проводяться оздоблювальні роботи. Планується будівництво ще 2 будинків. Попередні будинки здані в експлуатацію.
Дуже ретельно проаналізували документи та перевірили історію забудовника, і виникло кілька питань:
Більшість із побоювань перед укладанням договору повязані із попередніми судовими справами деяких учасників будівництва, хоча забудовник є досить надійним (CITY ONE DEVELOPMENT). Як можна максимально себе захистити від наслідків?
Описана вами ситуація є досить розповсюдженою схемою інвестування в майбутнє будівництво. Але окрім договору купівлі продажу цінних паперів повинен бути ще договір резервування об’єкта нерухомості, оскільки в самому договрі купівлі продажу цінних паперів положення про об’єкт нерухомості будуть відсутні.
Щодо першого питання.
ЗУ «Про цінні папери та фондовий ринок» передбачено декілька можливих дій з облігаціями протягом строку їх обігу, а саме:
Інвестор (тобто ви) пред`являє емітенту (забудовнику) до погашення пакет облігацій, тобто фактично вимагаєте повернення коштів. 2. Емітент (забудовник) за договором купівлі-продажу викуповує в інвестора пакет облігацій; 3. Емітент за договором купівлі-продажу продає інвестору об`єкт, зазначений в договорі резервування, оскільки вартість цільових облігацій дорівнює вартості об`єкта інвестування, то за цими двома договорами відбувається залік взаємних однорідних вимог. Тому не повернути вам кошти забудовник не зможе, а навіть якщо і буде намір не виконувати зобов’язання, то ви зможете звернутись за хистом порушеного права до суду.
Головне щоб номінальна вартість цінних паперів дорівнювала вартості житла, тому що по перше у випадку передання квартири залік не можливо буде провести без доплат з боку однієї із сторін, та у випадку якщо квартиру не здадуть в строк до закінчення обігу облігації то вимагати має право виключно вартість номіналу облігацій. Облігації є борговим документом та не можуть коштувати менше номіналу.
По другому питанню.
Наявність право постійного користування не є проблемою, а навіть краще ніж оренда оскільки постійне користування не має строку на відміну від оренди, а по завершенню будівництва земельна ділянка може бути передана в користування ОСББ або керуючої компанії яка буде займатись обслуговування будинку. Тому наявність такого рішення Київради (законність якого підтверджена судом) не є проблемою. Крім того законність будівництва на вказаній ділянці перевірялась МІНРЕГІОН, залишаю посилання на протокол засідання профільної комісії міністерства https://www.minregion.gov.ua/about/collegiate/mizhvidomcha-robocha-grupa-z-pitan-zakonnosti-budivnitstva-deyakih-ob-yektiv-mista-kiyeva/protokol-4-zasidannya-mizhvidomchoyi-robochoyi-grupi-z-pitan-zakonnosti-budivnitstva-deyakih-ob-yektiv-mista-kiyeva/
Враховуючи що для будівництва необхідно було залучити позабюджетні кошти в зв’язку з браком фінансування для будівництва з боку ГУР МОУ, будівництво здійснюється в тому числі за рахунок коштів приватних інвесторів, частина житла повинна бути службовою (спеціальний житловий фонд) але у зв’язку із залучення коштів приватних інвесторів останні мають право на придбання квартир у вказаному жк та проблем з цим не повинно бути.
Мій суб’єктивний прогноз по майбутніх справах, це спори з забудовником з приводу продажу квартир спец фонду, понадно погоджені з ГУР МОУ норми, приватним інвесторам.(хоча і мало вірогідно, але допускаю таку ситуацію)
По третьому питанню. Земля в державній власності у зв`язку з передання в постійне користування ГУР МОУ така процедура передбачена законодавством, тому проблеми в цьому не має, тим більше враховуючи визнання судом законності передання ділянки.
Зверніть увагу на наступне:
На наявність у продавця повного пакету дозвільних документів які дають можливість працювати з цінними паперами . Не потрібно забувати і про необхідні ліцензії ТОРГОВЦЯ і для інших суб`єктів будівництва також. Переконайтеся, що на рахунках емітента дійсно є облігації запросивши відповідну виписку по рахунку. Уважно вивчіть проспект емісії. Пред`являти до викупу (погашення) облігації необхідно в чітко визначений термін, який вказаний в договорі купівлі-продажу та в проспекті емісії, оскільки обміняти їх на житло після закінчення терміну викупу (погашення) вкрай важко, можливо лише отримати вартість згідно номіналу. Необхідно також відзначити, пакет цільових облігацій - є річчю неподільною. Це означає, що для безперешкодного отримання у власність відповідного об`єкта нерухомості, необхідно буде пред`явити до погашення весь пакет облігацій.
Якщо залишились додаткові питання пишіть на пошту law.help@ukr.net
З повагою адвокат Дайнеко Ігор
Отримала вичерпну відповідь на задані питання!