Вітаю.
Така ситуація. Я орендую нежитлове приміщення у ОСББ (є договір оренди, приміщення у приватній власності). Вхід до приміщення знаходиться на рівні 2-го поверху, і вхід можливий або через під`їзд, або через евакуаційні сходи. Сьогодні правління ОСББ заблокувало нам прохід через під`їзд, мовляв, жителі проти, щоб ми та наші клієнти ходили через вестибюль. І кажуть нам ходити по сходах. Мені невідомо, чи жителі обговорювали це питання на зборах, але маю деякі підстави вважати, що такого обговорення не було. При цьому ми сплачуємо кошти за утримання будинку і території по комерційному тарифу.
Питання:
1. Наскільки правомірними є дії ОСББ, яка блокує прохід до нашого приміщення через вестибюль? До чого можна апелювати в перемовинах з ними?
2. Евакуаційні сходи знаходяться в аварійному стані (одна з проміжних площадок і деякі сходинки проіржавіли і прогинаються). Як можна змусити ОСББ виконати ремонт сходів?
Доброго дня! Шановний замовнику консультації.
Відповідаючи на Ваше питання коротко:
На все добре. З повагою Микола Лях
Нижче дещо із законодавства України:
За твердженням Держкомбудівництва архітектури та житлової політики:
«приватне житло може бути використане для здійснення господарської та іншої не забороненої чинним законодавством діяльності непромислового характеру після прийняття відповідного рішення власником багатоповерхового житлового будинку» (лист від 02.08.2001 р. № 5/3-564).
Рекомендовано також утримуватися від перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру, оскільки такі дії законодавством окремо не дозволені (лист Держкомбудівництва архітектури та житлової політики від 05.01.2001 р. № 5/2-6).
Дозвіл на розміщення у житлових приміщеннях офісів, контор, торгових організацій тощо непромислового характеру надається за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад і за погодженням органів містобудування та архітектури, санітарних і протипожежних служб. При цьому відповідно до вимог п. 2.50 Будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки» такі приміщення повинні бути розміщені у цокольному, на першому чи другому поверсі й ОБОВ’ЯЗКОВО МАТИ ОКРЕМИЙ ВИХІД. Проектна документація на переобладнання квартир неодмінно узгоджується з місцевими органами державного нагляду.
Свіжіший лист Держкомпідприємництва від 31.07.2007 р. № 5620 надає таку ж відповідь:
«громадяни, які використовують житлове приміщення відповідно до його призначення (мешкають у ньому), дотримуються правил користування житловими приміщеннями (не використовують житлових приміщень для провадження господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди навколишньому середовищу, не порушують прав та охоронюваних законом інтересів громадян, юридичних осіб і держави, — можуть використовувати житлове приміщення для провадження підприємницької та іншої діяльності».
Виходить, що офіс у житловому будинку це реально. Адже згідно із ЖКУ, заборонено використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру. Проте якщо йдеться про офіс — 3 столи, 2 комп’ютери, принтер, факс і шафа з документами, то мовити про промисловий характер такої діяльності не повернеться язик навіть у найзлобливішого перевіряючого.
У такому разі головне не порушувати житлових прав інших мешканців — сусідів: не смітити, не шуміти й дотримуватись інших правил добропорядного «колективного соціалістичного співжиття».
Судова практика
Так, наприклад, Шевченківський районний суд у м. Києві визнав неправомірним використання квартири під офіс, а причиною для позову була несумісність офісної діяльності з розміреним життям мешканців житлового будинку (див. Рішення від 23.06.2005 р.). Тому основний аргумент рішення — якщо квартиру орендує юрособа (чи ФОП), у ній повинна мешкати фізособа(и), і використовувати її з метою провадження госпдіяльності неправомірно. Схожої думки дотримується й ВГСУ в справах від 20.05.2008 р. № 2/562-07 і від 14.07.2009 р. № 2/562-07, зазначаючи:
«виходячи зі змісту норм ст.ст. 4–8 Житлового кодексу України, використання житлових приміщень в інших цілях, ніж проживання громадян, дозволяється тільки в разі визнання їх не придатними для проживання з подальшим переведенням у нежитлові приміщення на підставі рішення виконавчого комітету місцевої ради».
Але із часом, суди вирішили не ставитися так прискіпливо до орендаторів квартир під офіси, до того ж, зважаючи на відсутність внутрішнього перепланування та невикористання приміщення під промислове виробництво, усе частіше виносили рішення на користь наймачів (див. Рішення Апеляційного суду м. Києва вiд 12.02.2013 р. № 22-ц/796/2217/2013 та Рішення Центрального районного суду м. Сімферополя вiд 27.10.2011 р. № 2-3268/11).
Підсумок
Організовуючи офіс у житловому приміщенні, потрібно керуватися такими нормами. Згідно зі ст. 319 ЦКУ, власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Частина 1 ст. 383 ЦКУ регламентує право власника житлового будинку, квартири використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб. Проте згідно із ЖКУ (ст. 6) він не має права використовувати житло для промислового виробництва. Таким чином, зазначеною нормою закону передбачено пряму заборону використання житлових будинків, квартир лише для промислового виробництва.
Так, згідно зі ст. 320 ЦКУ, власник має право використовувати своє майно для провадження підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом. Однак при цьому слід узяти до уваги, що власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. І якщо всі ці вимоги дотримані, то жодних перешкод для розміщення офісу в житловому приміщенні немає. Принаймні, так вважає Апеляційний суд м. Києва в рішенні по справі від 12.02.2013 р. № 22-2217/13 р.
Дякую за розгорнуту консультацію у ситуації з ОСББ!
І Вам дякую, звертайтесь при нагоді. З повагою.