Маю таку ситуацію і таке питання: приватний житловий будинок на двох власників у частках (63/100 моїх), територія біля будинку поділена між власниками і приватизована (маю акт на право власності із кадастровим номером на свою ділянку). На сусідіній земельній ділянці є декілька будівель (господарські, гараж, літня кухня) . Адреса у будинка одна (Хмельницького, 22) . Землі мають адреси Хмльницького 22/1 та 22/2. Планую будувати ще один будинок на своїй землі і зі слів працівників відділу архітектури - маю врахувати протипожежні відстані до сусідніх будівель, а це унеможливлює будівництво (12метрів ширина земельної ділянки і маю будувати на відстані 10 метрів від будівель). Читав ті самі протипожежні норми у ДБН і знайшов, що у межах одної присадибної ділянки ці норми можна не дотримувати! Виникло питання що саме є присадибною ділянкою у данній ситуації - моя частина земельної ділянки, яка приватизована чи загальна земельна ділянка під будинком? Чи маю я змогу будувати чи став заручником тих норм? Якщо є все-таки можливіть будуватись, як мені це пояснити (довести) працівникам відділу архітектури, де братиму будівельний паспорт?
Стаття 381 Цивільного кодексу України визначає поняття садиби як об’єкта права власності. Зокрема, садибою визнається земельна ділянка разом із розташованим на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. Тобто, з точки зору цивільного законодавства, садиба є майновим об’єктом, який складається із житлового будинку, присадибної земельної ділянки та всього, що на ній знаходиться. Однак головним об’єктом садиби вбачається саме житловий будинок, оскільки ч. 2 ст. 381 ЦК визначено, що у разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до законодавства присадибна ділянка — це земельна ділянка (обмежована, забезпечена виїздом на вулицю, провулок тощо), на якій розміщені житловий будинок, господарські будівлі та споруди, сад, город тощо. За цільовим призначенням відноситься до земельної ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд.
Отже, враховуючи те,що територія біля вашого будинку (присадибна ділянка, на якій розташовано будинок) пройшла процедуру щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (межі земельної ділянки сформовані, наявний державний акт, присвоєно кадастровий номер та адресу), то вона є окремою присадибною ділянкою, а не загальною земельною ділянкою під будинком.
До загальної площі садибної земельної ділянки входить територія, розрахована під забудову житлових будинків і господарських об'єктів.
«Читав ті самі протипожежні норми у ДБН і знайшов, що у межах одної присадибної ділянки ці норми можна не дотримувати» - Так, звісно мінімальні протипожежні розриви між житловими будинками і господарськими будівлями у межах однієї присадибної ділянки не нормуються. Але, у вашому випадку, у Вас існують дві окремі присадибні ділянки. Таким чином, лише в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані розміщувати будівлі та споруди.
Будівництво об'єктів на земельній ділянці виконується строго відповідно до нормативів будівництва, що регламентують умови забудови на території.
З жовтня 2019 року набули чинності нові будівельні норми - ДБН Б.2.2-12: 2019 "Планування та забудова територій". Цей норматив регулює:
відстані при будівництві між будівлями / спорудами як на власній ділянці для забудови, так і на суміжних ділянках;
інтервали до кордонів суміжних ділянок;
довжину протипожежних розривів між різними об'єктами;
інтервали до існуючих мереж, джерел водопостачання, ліній електропередач та інше.
При плануванні забудови земельної ділянки або здійсненні реконструкції садибного/ садового / дачного будинку, слід орієнтуватися на затверджені нормами відстані.
З 01.10.2019 року прийняті нові правила, що регламентують відстані до кордонів ділянки, сусідніх будівель та інших споруд. Основні вимоги:
Межі нової садибної або дачної забудови повинні мати інтервал 3 і більше метра.
При зведенні будинків в районах з існуючою забудовою мінімальний інтервал від суміжної земельної ділянки до прилеглої виступаючої конструкції стіни будівлі дорівнює одному метру.
Під час зведення житлових будинків на присадибних ділянках, відступ від червоних ліній повинен бути 6 метрів для магістральних вулиць і 3 метри - для житлових.
При проведенні реконструкції дозволяється робити менший відступ від червоних ліній до будівельних об'єктів з урахуванням існуючої забудови.
Проміжок від лінії суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, повинен бути не менше 4-6 метрів. Точна відстань залежить від величини крони, вона повинна бути не менше половини її діаметра. Відстань до кущів повинна бути 1 метр.
Гаражі і господарські будівлі сусідніх ділянок дозволяється об'єднувати.
Гаражі слід прилаштовувати або вбудовувати в житлові будинки, також розташовувати окремо по лінії забудови або всередині ділянки. Фактично, нові ДБН дозволяють розміщення гаражів по лінії забудови без отримання додаткових узгоджень органів містобудування та архітектури.
Стосовно протипожежних нормативів.
На протипожежні відстані між приватними будинками і спорудами впливає ступінь вогнестійкості об'єктів:
Між об'єктами I та II ступеня вогнестійкості, розміщеними (запланованими) на прилеглих земельних ділянках, слід встановити проміжок в 6 метрів.
Між об'єктами, які належать до I і II ступеня вогнестійкості, і об'єктами, які належать до III ступеня вогнестійкості, потрібно встановити інтервал не менше 8 метрів.
Між об'єктами III ступеня вогнестійкості, розміщеними (запланованими) на прилеглих земельних ділянках, необхідно досягти інтервалу не менше 8 метрів. Під цю категорію потрапляє найбільша кількість індивідуальних, житлових і дачних будинків.
Між об'єктами IIIа, ІІІб, IV, IVa, V ступеня вогнестійкості (зокрема, виготовленими з дерева), розміщеними (запланованими) на прилеглих земельних ділянках, інтервал слід встановити в 10-15 метрів.
Також важливий нюанс – що саме ви плануєте будувати – житловий будинок, літню кухню, господарський блок і т.д. Так як важливу роль має цільове призначення і різниця між типами будинків, оскільки на одній земельній ділянці може бути побудований тільки один житловий будинок.
Ще деякий момент, можливо Вам підійде. Є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року. Зі змістом переліку можете ознайомитись за посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/406-2017-%D0%BF#Text
Якщо є уточнюючі запитання – звертайтесь.
Успіхів Вам