Покупка гаража по договору купли-продажи - как оформить право собственности?
В мае 2021 года я купил гараж в кооперативе у гр. Моисеева В.С. по рукописному договору купли-продажи.
На руках у Моисеева В.С было решение суда за 2012г, где суд признает право собственности на этот гараж за гр. Моисеевым В.С. на основании такой же росписки от предыдущего владельца, технический паспорт из БТИ на этот гараж на Моисеева В.С. и гос.акт на право собственности на земельный участок.
Регистрации в гос.реестре на недвижимое имущество Моисеев В.С. не делал, поэтому гараж до конца не оформлен. И т.к. ему уже 70+ лет и у него проблемы со здоровьем и он уже жевет в другом городе, он отказался куда-то ходить и что-то регистрировать, делать оценку и пр.
Я хотел обратится в суд, чтобы через суд признать право собственности на этот гараж(как это ранее сделал и сам Моисеев В.С.), и потом уже регистрировать его в гос.реестре и оформлять на себя. но в суде у меня заявление отказались принимать, ссылаясь на какие-то изменения в законах в 2013 году. На мой вопрос "И как теперь быть?" просто пожали плечами:)
Как мне теперь оформить право собственности на себя?
Консультация исполнителя
Фактично вами не додержано вимог до форми правочину щодо відчуження нерухомого майна.
У вас є, на мій погляд, два способи зареєструвати право власності:
1. Подати позов про визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
Ваш договір укладено тобто після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано, а запроваджено державну реєстрацію прав що виникли на підставі договору.
З огляду на зазначене норма ч. 2 ст. 220 ЦК Українине застосовується до спірних правовідносин у зв`язку зі скасування державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Але умовою застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Тобто повинні бути наявні неспростовні докази наявності факту ухилення іншої особи від нотаріального посвідчення договору та/або втрата можливості нотаріального посвідчення. Якщо ви отримаєте такі докази, то справу виграєте, якщо ні то суд відмовить.
П.С. в суді помилились вказавши що зміни 2013 року не дають можливості подати такий позов. Навпаки з 2013 року з`явилась можливість визнати дійсним договір укладений з порушенням форми.
2. Позасудовий порядок. Отримати від продавця нотаріальну довіреність на вчинення від його імені дій з державної реєстрації права власності за ним на підставі рішення суду та укладення договору купівлі продажу на це майно. Головне щоб особа на яку продавець видасть довіреність не була покупцем оскільки повірений не має права вчинити правочин на підставі довіреності на свою користь.
В такому випадку продавцю лише один раз необхідно сходити до нотаріуса та підписати довіреність далі він вам не потрібен.
А якщо його стан здоров`я не дозволяє прибути до нотаріуса, законодавством дозволено проведення виїзної нотаріальної дії. Нотаріус приїде до нього до дому та засвідчить підпис на довіреності. Вона буде мати таку ж юридичну силу як і довіреність підписана в офісі нотаріуса тільки коштувати буде дорожче.
Після отримання довіреності ви та повірений реєструєте право власності на підставі рішення суду та потім укладаєте договір в нотаріальній формі відповідно до чинного законодавства.
Якщо є додаткові питання звертайтесь за тел. 0639991111
Бажаю успіху!
