Продаж майна

Дякую за цікаве запитання. Слід мати на увазі наступне чи всі документи в порядку. Тобто, чи оформлено право власності на будинок та земельну ділянку. Ви не зможете продати-придбати частину будинку в частці, якщо не оформлено право власності на рівнозначну частку на земельну ділянку. (Тобто, якщо 1/2 права власності на будинок то і на земельну ділянку 1/2, якщо 1/3 то і на земельну ділянку 1/3. Правовстановлючі документи такі: Свідоцтво на право власнсті на нерухоме майно (будинок з господарськими будівлями) або Витяг з прав на нерухоме майно. На землю: Державний Акт на право власності на земельну ділянку або Витяг з прав на нерухоме майно (земельну ділянку); на земельну ділянку має бути кадастровий номер. Крім цього, якщо співвласників декілька, то у цьому разі має бути окремий особовий рахунок на послуги з електропостачання, газопостачання та водопостачання; мають бути окремі входи-виходи, тобто окремий вхід в житловий будинок. Якщо будинкова книга одна, то швидше всього у ній вписані усі співвласники будинковолодіння. А мають бути окремі будинкові книги (однак будинкова книга не є правовстановлючим документом). Є ще один нюанс на момент продажу в тій частині, яка продається-покупається мають бути всі виписані (зняті з реєстрації), особливо звертати увагу чи прописані (зареєстровані) малолітні (неповнолітні) діти. 

Більш детально, алгоритм дій наступний. Звернути увагу, що для багатьох власників більш прийнятним є спосіб попереднього поділу в натурі будинку за їх  рішенням та послідуючим продажом вже окремого об’єкту нерухомості.

На відміну від поділу (виділу) в натурі майна, що перебуває у спільній власності декількох осіб, процедура поділу нерухомого майна та його державної реєстрації за бажанням єдиного власника законодавством прямо не передбачена.У зв’язку з цим у багатьох власників виникали проблеми з розумінням процедури такого поділу. Розглянемо таку процедуру детальніше.

В будь-якому разі незалежно від того, який саме спосіб обере власник, перш за все йому необхідно перевірити:

 - наявність технічної можливості поділу;

- чи належним чином оформлене право власності на будинок;

- чи зареєстрована земельна ділянка, на якій знаходиться будинок в Державному земельному кадастрі, та чи право власності на неї зареєстроване у встановленому порядку, який діяв на момент набуття такого права.

Для визначення наявності технічної можливості поділу нерухомого майна необхідно звернутися до місцевого бюро технічної інвентаризації або інших суб’єктів господарювання, які мають атестованих спеціалістів для отримання відповідного висновку.

Що стосується належного оформлення прав на об’єкти нерухомого майна, то відповідно до статей 3-4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 26.11.2015) будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав (в т.ч. права власності) на нерухоме майно, що підлягають  державній реєстрації, можуть вчинятись, якщо такі права зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, тобто зареєстровані в державному реєстрі прав.

Винятками з цього права є випадки, коли права на нерухоме майно виникли до 1 січня 2013 року та державна реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло до 2013 року або ж державна реєстрація таких прав законом не вимагалась.

Отже, якщо поділ будинку технічно можливий, право власності на нього та на земельну ділянку, на якій він розташований, належним чином оформлені, поділ такого будинку здійснюється в такому порядку:

1. Власник звертається до органів бюро технічної інвентаризації або інших атестованих суб’єктів господарювання:

- з нотаріально посвідченою заявою про надання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна;

Поділ нерухомого майна здійснюється в порядку, визначеному Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, яка затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України №55 від 18.06.2007.

- із заявою про проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, які виникнуть в результаті поділу.

Проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна регламентовано Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації  об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політтики №127 від 24.05.2001

В результаті, власник отримає висновок про технічну можливість поділу об’єкта нерухомого майна та  окремий технічний паспорт на кожний такий об’єкт нерухомості.

2. Власник звертається до органів місцевого самоврядування із заявою про присвоєння об’єктам нерухомості, які виникли в результаті поділу, поштової адреси.

Присвоєння поштової адреси об’єктам нерухомості здійснюється в порядку, який встановлюється рішенням органів місцевого самоврядування. Наприклад, в м. Києві такий порядок затверджений розпорядженням Виконавчого органу Київської міської ради (Київською міською державною адміністрацією)№1094 від 25.06.2011, в м. Харків – рішенням Харківської міської ради №325/11 від 06.07.2011.

3. Власник звертається до державного реєстратора (в т.ч. нотаріуса) із заявою про проведення державної реєстрації на своє ім’я двох окремих об’єктів нерухомості, для чого додає до заяви:

- паспорт та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;

- документ, що посвідчує право власності на будинок до його поділу (крім випадків, коли право власності вже зареєстроване в Державному реєстрі прав);

- висновок щодо наявності технічної можливості поділу нерухомого майна;

- технічні паспорти на об’єкти нерухомості, що утворилися в результаті поділу;

- документ, що підтверджує присвоєння новоствореному об’єкту нерухомого майна окремої адреси (крім випадків, коли присвоєння окремої адреси новоствореному об’єкту не передбачається).

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядкомдержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету міністрів України» №1127 від 25.12.2015.

4. Після проведення державної реєстрації права власності на поділене нерухоме майно, власник отримує у власність два окремі будинки якими може розпоряджатися незалежно один від одного. Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі та обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядкомдержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету міністрів України» №1127 від 25.12.2015.

В окремих випадках поділ майна в натурі може бути здійснений лише після проведення певних будівельних робіт (реконструкції).

У цьому разі власнику доведеться спочатку здійснити реконструкцію майна у встановленому Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядку, ввести об’єкт в експлуатацію, провести технічну інвентаризацію та отримати технічні паспорти на два об’єкта нерухомості. І вже після цього звертатися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію. Крім документів зазначених вище, у цьому випадку державному реєстратору також необхідно буде надати документ, що підтверджує введення об’єкта реконструкції в експлуатацію

Із Вашого запитання не зрозуміло чи Ви хочете продати чи придбати частину будинковолодіння. Тому, зрозуміло що будуть в любому випадку виникати не передбачені ризики. Наприклад при продажу нотаріус може потребувати згоду усіх співвласників. Одружений (замужем) чи ні. 

Вам просто треба взяти усі наявні документи, звернутимся до приватного чи державного нотаріуса,  сказати що Ви хочете (продати чи купити), і нотаріус конкретно скаже та дасть перелік документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії. 

Ще раз дякую за запитання, будуть виникати запитання пишіть, з повагою адвокат Сергій Чорба.