ОСББ решило заняться сбором денег за пользование общей собственностью жильцов
Наше ОСББ в последнее время решительно настроено заняться сбором денег за пользование общей собственостью. В частности:
1. В доме на этажах есть некие помещения, скорее всего, колясочные. Каких-либо щитков или вентилей в них нет - в общем, явная общая собственность. Народ и я в том числе используем их в качестве кладовок (разумеется, не индивидуально, а совместно). Но ОСББ планирует начать их сдавать в аренду кому-то за деньги. Соответственно, вопрос - имеет ли право ОСББ ограничить меня в моем праве пользоваться общей собственностью и централизованно использовать ее для чего-то другого, например, для аренды, проведя это решения через собрание?
2. Похожая ситуация с придомовой территорией, которая используется жильцами в качестве парковки. ОСББ хочет начать брать за нее деньги, причем с самих жильцов - в виде абонплаты, при том, что никаких отдельных расходов (охраны, например) при это не предполагается. Т.е. просто деньги за воздух. Плюс - у них есть идея сдавать эти паркоместа также третьим лицам за еще бОльшую плату. Вопрос такой же - имеет ли право ОСББ ограничить меня в праве пользования общей придомовой территорией?
3. Как поступать, если со стороны ОСББ будут осуществляться силовые действия по реализации этих вышеупомянутых желаний: срезание замков в кладовках, навешивание собственных замков, какие-либо действия с автомобилем - непропускание его на территорию, эвакуация за пределы территории и пр. Понятно, что суд, но можно ли как-то действовать в правовом поле сиюминутно, по ходу проведения этих действия (например, вызов наряда полиции и пр.)?
Консультация исполнителя
Касательно первого вопроса. Кладовки, колясочные являются общим имуществом совладельцев ОСББ и без согласия совладельцев решение о передачи этих помещений в аренду невозможно.
А именно, в Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 года №417 введено определение « …общее имущество многоквартирного дома - помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.»
Согласно ст. 5 Закона общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. и не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.
Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений по использованию ним принадлежит к пономочиям общего собрания (ст.10 Заокона)..
Согласно ч. 6 ст. 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многократных домов» к исключительной компетенции общего собрания относится вопрос использования общего имущества, а также предварительное (до их заключения) согласование условий договоров, предметом которых являются ценные бумаги, имущественные права или совместное имущество совладельцев или их часть.
Статьёй 26 Закона Украины (ч.3) «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» закреплено, что «Об’єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об’єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.»
Согласно ст. 10 Заокна Украины «Об обьединении совладельцев многоквартирных домов», чтобы решение об сдаче в аренду нежилых помещений было принято необходимо две трети голосов совладельцев.
«… Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.»
По второму вопросу.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417 территория предназначена для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.А также, п. «д» ч. 2 ст. 92 Земельного кодекса Украины гласит, что право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают сособственники многоквартирного дома для обслуживания такого дома и обеспечения удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев) и нанимателей (арендаторов) квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
То есть Законами Украины предусмотрено право на пользование придомовой территорией жильцами дома (совладельцами) и нигде не указано право ОСМД на взыскание платы за такое пользование.
По третьему вопросу.
Если представители ОСМД будут агрессивно себя вести и начнут самостоятельно на свое усмотрение занимать нежилые помещения, то выход только судебный. Вы можете вызвать полицию, но в правовом поле это никаких плюсов вам не даст. В случае таких действий составляйте Акт вместе с соседями, о том, что представитель ОСМД, незаконно без согласия жильцов, не проведя общего собрания и не получив решения общего собрания, которое должно быть оформлено в виде протокола взломал замок (срезал) и завладел имуществом, которое находиться в общем пользовании совладельцев («спільне майно»).
Акт необходим, чтобы в дальнейшем подать иск в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Но. В судах с ОСМД совладельцы не выигрывают в отношении того, чтобы положить издержки на судебный сбор и правовую помощь на ОСМД. За правилами процесса проигравшая сторона выплачивает судебные издержки. В Вашем случае их будут выплачивать ОСМД с Ваших взносов.
Самым лучшим вариантом решения проблемы является смена правления ОСМД (председателя правления).
Вы можете также обращаться за прямой консультацией ко мне зайдя в профиль. ОСМД –профильная тематика, с которой я работаю.
С уважением,
Адвокат Музыка А.И.
