Квартира від покійного , не ввійшли в спадщину

Доброго дня. В нас така ситуація , майже п`ять років тому помер батько мого брата , від батька залишишся квартира , але він не вспів ні дарствину написати ,нічого. Моя мати не хотіла і не хоче до цього часу займатися квартирою. Окрім мого брата у покійного нікого не було , в нас є тест ДНК що він являється дійсно його сином , і є всі довідки про смерть покійного , і документи на квартиру , але теж на покійного.
Після його смерті , матір впустила до квартири жити чоловіка , потім він виїхав із Україні разом з ключами , в мене є один але я не впевнена що він від квартири. В мене два питання ,перше- чи зможу я (сестра) переоформити якось квртиру на себе , бо на данний момент брату тільки 12 років , ну або вже на маму ? А друге питання , якщо я поїду до тієї квартири і ключ не підійде ,визву службу яка вскриває замки , покажу їм всі документи ,то в мене не буде проблем ? Бо вже звонять сусіди говорять що там за два роки борги по опаленню і тд. Я не знаю що мені робити і проблем не хочу і квартиру жалко , все таки це єдине що залишилося у мого брата від батька .
(Його батько мені не рідний)
Чому звертаюсь за цими питаннями я ,а не мати -бо в неї немає то можливості цим зайнятися то грошей . А вже пройшло багато часу , давно пора діяти , але я не знаю як . Допоможіть!