Загальні питання стосовно купівлі квартири на вторинному ринку

Добрий день!

1. чи є якісь додаткові податки чи збори, якщо покупець придбав іншу квартиру (на первинному ринку, у новобудові) за рік до купівлі наступної квартири. - так, є.

Громадяни, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбають житло вперше, звільненні від сплати 1 % збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна до Пенсійного фонду України (пункт 9 частини першої статті 1 Закону України "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування" та пункт 15¹ Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 1998 року № 1740 (далі - Порядок).

При купівлі нерухомого майна покупець під час оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса сплачує збір до Пенсійного фонду України у розмірі 1 % від вартості житла, що передбачено Законом України "Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування".

ВАЖЛИВО! Без сплати збору до Пенсійного фонду України нотаріуси не посвідчать договір купівлі-продажу нерухомого майна!

Відповідно до пункту 8 частини першої статті 49 Закону України "Про нотаріат" нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії, не внесла встановлені законодавством платежі, пов’язані з її вчиненням.

Проте згідно з пунктом 153 Порядку нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється без документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна за наявності інформації та документів, що підтверджують звільнення від сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування.​

За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:

-  податком на доходи фізичних осіб – 5%;

-  військовим збором 1,5%.

Сплачує продавець, в тому числі держмито у розмірі 1%.

Сума податків розраховується виходячи з оціночної вартості об’єкта. При цьому пунктом 172.1 статті 172 Податкового кодексу України визначено дві умови, при одночасному дотриманні яких, дохід від продажу нерухомого майна не оподатковується:

-  якщо нерухомість перебувала у власності продавця більше трьох років;

-  якщо це перший продаж нерухомості протягом календарного року.

Поряд з цим умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

2. як має відбуватися розрахунок за квартиру, яку купують у фізичної особи? чи легально, щоб уся чи частина суми була готівкою? у доларах? чи можуть кошти бути переказані з різних рахунків, різних фізичних осіб? на якому етапі повинна відбутися оплата, як фіксується факт і сума оплати, щоб уникнути шахрайства? -  частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України передбачено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

Частина 3 статті 1087 Цивільного кодексу України вказує, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України.

Так, законодавство вимагає проводити усі угоди вартістю вище 50 тис. гривень тільки в безготівковій формі. Це регламентується постановою № 148 Національного банку України (НБУ) «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні».

Отже, розрахунки потрібно проводити шляхом перерахування коштів з одного поточного рахунку (оформленого на фізичну особу - покупця) на інший (оформлений на фізичну особу - продавця).

Другий варіант - внесення грошей готівкою на поточний рахунок в національній валюті.

Третій спосіб - безпосередня участь в розрахунках нотаріуса. Покупець перераховує оплату на його рахунок, а той переводить їх на рахунок продавця. Правда, в такому випадку вартість нотаріальних послуг зростає. Цей метод рекомендують, якщо покупець одночасно виступає продавцем іншої нерухомості і оплачує нове майно за рахунок продажу старого.

Всі розрахунки між покупцем та продавцем повинні проводитися в національній валюті України (гривні) згідно ст.533 Цивільного кодексу України, ст. 5 Закону України "Про валюту і валютні операції".

Кошти можуть бути перераховані з різних рахунків. Однак лише тих, що належать покупцю, а не третім особам.

Згідно з частиною третьою статті 640 Цивільного кодексу України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Питання розрахунку до чи після підписання договору купівлі-продажу нерухомості вирішується сторонами між собою.

Для покупця краще домовитися з продавцем так, щоб розрахунок був проведений після підписання договору купівлі-продажу нерухомості. При цьому у договорі купівлі-продажу можна зазначити процедуру проведення розрахунку у безготівковій формі, з застереженням підстав у разі невиконання умов договору та непроведення розрахунку покупця з продавцем. Договір купівлі-продажу нерухомості повинен містити реквізити рахунку продавця. Щоб перевірити, що вказаний рахунок належить саме продавцеві, треба щоб продавець надав довідку з банку про те, що такий рахунок належить йому. Якщо оплата буде проводитися після підписання договору купівлі-продажу нерухомості, треба так і зазначити у договорі купівлі-продажу нерухомості, а якщо до підписання договору купівлі-продажу нерухомості, то зазначити у договорі купівлі-продажу нерухомості про те, що розрахунок вже проведено згідно до такої квитанції на такий рахунок.

3. чи потрібно на якомусь етапі надавати підтвердження про джерело походження коштів? у яких випадках? якщо це заощадження за десятки років - подавати декларації чи виписки за усі ці роки? - якщо ці кошти лежать на ваших банківських рахунках, то ніякого підтвердження непотрібно. Якщо мова йде про готівку і Ви захочете внести її на свій рахунок, то банк у рамках фінансового моніторингу запитає у Вас документи щодо джерела походження доходів. Серед таких документів може бути: довідка про доходи; декларація до податкової; документ про оформлення спадщини; копія договору купівлі-продажу нерухомості; копія договору про здачу майна в оренду тощо.

4. що якщо покупець отримує половину чи більшість коштів на купівлю від іншої особи (доньки). Як це легально оформити без надлишкових податків? спільна власність? позика? Які будуть додаткові податки, збори та правові нюанси у таких випадках? - тоді потрібно у нотаріуса оформити договір дарування грошових коштів або оформлювати квартиру на 2 співвласників (батька та його доньку).

Об’єкти спадщини (дарування), що успадковують члени сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб (174.2.1 п.174.2 ст.174 ПКУ). Членами сім’ї фізичної особи першого ступеня споріднення для цілей розд. IV ПКУ вважаються її батьки, її чоловік або дружина, діти такої фізичної особи, у тому числі усиновлені.

5. які додаткові обмеження накладає на купівлю квартири воєнний стан? - щоб сильно не розписувати, можете самостійно ознайомитися з постановою КМУ від 28 лютого 2022 р. № 164, якою визначено особливості (заборони) нотаріальх дій щодо нерухомого майна https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/164-2022-%D0%B...​

6. у яких випадках продавець може ініціювати розірвання договору купівлі продажу?​ -  не розірвання, а визнання недійсним. Підставою недійсності правочину, а саме договору купівлі-продажу, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України, а саме:

• Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
• Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
• Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
• Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
• Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Успіхів Вам!​

​