ОСББ принимает незаконные решения. Консультация
Добрый день.
С 2019 года являлся совладельцем квартиры (1/5), с мая 2023 стал 100% владельцем. Дом состоит из 6 квартир, под домом достаточно большой участок. В момент вступления в полноценное владение я узнал, что глава ОСББ решил часть участка отдать каким-то застройщикам и построить на куске территории еще один мини-ЖК. Изначально он думал, что я поддержу эту идею, но я отказался, т.к. выяснилось, что дом планируется построить просто перед моими окнами. По его словам, если кто-то против, то строить не будут.
Через примерно две недели после разговора я сообщил, что хочу начать ремонт у себя в квартире и расчищу участок (он у нас весь в зарослях) под домом для вывоза мусора. На что мне сказали, что я ничего не могу делать, они провели собрание ОСББ и приняли решение строить дом (нет ни проекта дома, ни договора, ничего). На мой вопрос, а почему меня не было на собрании , мне ответили, что я не член ОСББ и могу им стать только после заявления и предоставления кучи документов (техпаспорт, паспорт, договор купли-продажи). На мои аргументы, что такой нормы в законе нет и я автоматически член ОСББ - полнейший игнор. В итоге, я собрал документы (по ходу дела список постоянно увеличивали), но сообщили, что помимо заявления, должно пройти еще собрание.
Вопросы:
- есть ли законные основания у ОСББ требовать от меня кучу документов и затягивать процесс;
- могу ли я получить протоколы заседаний, что понять что именно они приняли;
- имели ли они в принципе право принимать решение о строительстве дома на придомовой территории. Забыл упомянуть, что глава ОСББ всячески это лоббирует под соусом “всем дадут по плюс еще одной квартире”, от чего многие соседи сразу же пришли в восторг. Хотя в уставе явно написано, что доход ОСББ может идти только в ОСББ.
Консультация исполнителя
Добрый день.
Деятельность ОСББ регулируется Законом Украины № 417-19 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" и Законом Украины № 2866-14 "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
В соответствии с ч.2 ст.4 Закона 417-19 Владельцы квартир и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с ч.3 ст.4 Закона 417-19 Если квартира принадлежит более чем одному совладельцу, реализация прав и исполнения обязанностей совладельцами квартиры, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности.
Вы с 2019 года являлись совладельцем 1/3 доли квартиры. Это общая долевая собственность.
В соответствии со статьями 355-361 ГК Украины, Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности. Совладелец в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности обязан участвовать в расходах на управление, содержание и хранение общего имущества. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.
Таким образом, Вы являетесь полноправным членом ОСББ, без дополнительных условий подачи заявлений, и не с мая 2023 года, а начиная с 2019 года.
Земельный участок, предназначенный для обслуживания вашего дома, является собственностью ОСББ.
В соответствии с ч.1 ст.5 Закона 417-19, Совместное имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев.
В соответствии с ч.2 ст.10 Закона 417-19, К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, установлении, изменении и отмене ограничений по пользованию им.
В соответствии с ч.1 ст.10 Закона 417-19, Совладельцы принимают решение об управлении многоквартирным домом на собрании в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Если в многоквартирном доме в установленном законом порядке создано объединение совладельцев, проведение собрания совладельцев и принятие соответствующих решений осуществляется по закону, регулирующему деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов.
Законом, регулирующим деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов, является Закон 2866-14.
В соответствии со ст.14 Закона 2866-14, Совладелец имеет право участвовать в управлении объединением в порядке, определенном настоящим Законом и уставом объединения; знакомиться с протоколами общего собрания, делать из них выписки; получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения.
Таким образом, все решения по общей собственности ОСББ решаются на общем собрании. Вы как совладелец ОСББ имеете право участия в этом собрании.
В соответствии с ч.4 ст.10 Закона 417-19, уведомление о дате и месте проведения собрания совладельцев должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом в адрес квартиры, принадлежащей совладельцу в этом многоквартирном доме, а также должны быть размещены в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.
Таким образом, неуведомление вас о предстоящем собрании является основанием для отмены всех принятых решений на этом собрании путем подачи искового заявления в суд.
Теперь касательно ваших вопросов:
- есть ли законные основания у ОСББ требовать от меня кучу документов и затягивать процесс? нет таких законных оснований.
- могу ли я получить протоколы заседаний, что понять что именно они приняли?
В соответствии со ст.14 Закона 2866-14, Совладелец имеет право знакомиться с протоколами общего собрания, делать из них выписки; получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения.
В соответствии со ст.6 Закона 2866-14, совладельцы имеют право: безвозмездно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площадь таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом; знакомиться с решениями (протоколами) собрания совладельцев, листками опроса, делать из них копии.
Таким образом, Вы имеете право написать заявление на имя Председателя ОСББ о предоставлении копии протокола собрания. Заодно и попросить копии писем опроса (листів опитування) касательно оповещения совладельцев о проведении общего собрания. При этом Председатель ОСББ не обязан давать/делать копии – он всего лишь предоставит вам возможность пофотографировать необходимые документы.
Это необходимо для того, чтобы в будущем (при необходимости) подать в суд исковое заявление. Вас не оповещали о собрании - одного только этого факта достаточно для отмены всех решений, принятых на общем собрании.
- имели ли они в принципе право принимать решение о строительстве дома на придомовой территории?
В статье 16 Закона 2866-14 записаны все права объединения. Среди прочих есть такие, как устанавливать сервитуты, сдавать в аренду вспомогательные помещения и другое общее имущество многоквартирного дома. Объединение имеет право обустраивать на придомовой территории места для стоянки и хранения транспортных средств. Но нигде не записано право объединения продавать свою придомовую территорию.
В то же время мне неизвестно целевое назначение земельного участка. Также необходимо читать Устав объединения. Поэтому теоретически в таких действиях может и не быть нарушений законодательства.
- в уставе явно написано, что доход ОСББ может идти только в ОСББ?
В соответствии со ст.4 Закона 2866-14, Объединение создается как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. Порядок поступления и использования средств объединения определяется этим и другим законами Украины.
В то же время, продажа земельного участка и получение за это квартир каждым из совладельцев – это явно с целью личного обогащения, что не отвечает целям создания ОСББ, указанным в законе.
Таким образом, схема "всем дадут по плюс еще одной квартире" - явно не очень законная. Хотя я уверен, что застройщик использует какую-то другую схему, в результате которой получение квартир совладельцами состоится не благодаря их голосованию за продажу земельного участка, а по совершенно другим основаниям.
.
Если остались вопросы или что-то непонятно - пишите мне на почту [email protected]
С уважением, Дмитрий Дончак.
