оплата податку за оренду нерухомості
Підкажіть, будь ласка, чи потрібно реєструвати в податковій договір здачі квартири в оренду, якщо він був оформлений без нотаріуса (всі учасники договору - приватні особи)? Якщо потрібно, то як це можна зробити, з врахуванням того, що договір укладений від 1 січня 2023 року, орендодавець є нерезидентом. Податок і військовий збір за перші два квартали уже сплачений. Як правильно сплачувати податок з оренди?
Консультация исполнителя
Добрий день.
Реєструвати договір оренди в податковій не потрібно. Але, надання в оренду нерезидентом (орендодавцем) власного майна має певні особливості, та має здійснюватися через посередника-резидента України, який виступає його податковим агентом.
Згідно до п. 170.1.3. Податкового кодексу, нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
Як це виглядає на практиці?
Нерезидент (орендодавець), укладає договір доручення з резидентом України, який має бути ФОП або юридичною особою, предметом якого є доручення на вчинення від імені довірителя та в його інтересах будь-яких дій щодо належної йому на праві приватної власності нерухомості.
Сторонами такого договору є довіритель ( нерезидент - орендодавець) та повіренний ( резидент- ФОП чи юр особа), за яким останній бере на себе зобовязання укладати від імені довірителя договору оренди нерухомого майна, та зобовязується як податковий агент утримувати та сплачувати з цього доходу податки (ПДФО та військовий збір). Крім договору, має бути ще відповідна довіреність, на вчинення дій з підписанням договору оренди. В самому договорі оренди сторонами виступає орендодавець в особі його повіреного за довіреністю, який і підписує цю угоду.
Згідно до п. 170.1.4. Податкового кодексу, доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1-170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.
Тобто, при сплаті орендної плати, яка здійснюється на рахунок повіреного, останній має утримувати з такої плати податки та різницю перераховує орендодавцеві. Повірений має подати в податкову форму 1ДФ по виплачений дохід, та сплатити нараховані податки.
Тобто, простими словами, вся процедура виглядає так:
1. нерезидент (довіритель) укладає договір доручення з резидентом України (повіреним), який має бути або ФОП або юр особою, видає також йому довіреність (нотаріально посвідчену) на укладання договору оренди майна від імені довірителя.
2. Повірений укладає договір оренди нерухомого майна з орендарем. Оплата оренди здійснюється на рахунок повіреного, який утримує та сплачує ПДФО та ВС з орендної плати, а різницю перераховує орендодавцеві (нерезиденту).
При цьому, вказані договори не реєструються в податковій. Довіреність посвідчується у нотаріуса.
З Вашого запиту вбачається, що здача в оренду нерезидентом його власного майна скоріше за все відбувається з порушеннями п. 170.1.3 Податкового кодексу.
У разі виникнення додаткових питань та уточнень, звертайтеся marina.bekalo@gmail.com
Також можу надати шаблони документів ( договір доручення, довіреність, договір оренди), які були розроблені саме на виконання п. 170.1. 3 ПКУ.
З повагою,
Адвокат Бекало Марина
