Покупка залогового имущества у банка
Меня интересует процедура покупки залогового имущества у банка, а именно - квартиры. Банк выставил на продажу квартиру с фиксированной ценой - без аукциона. Из информации имеющейся на данный момент только: цена и обязанность выплаты долгов по коммунальным услугам. Также с квартиры должны будут быть сняты обременения в день проведения сделки. На данный момент никакой информации о владельцах и тому подобное - не имеется.
Будьте так добры - разъясните:
1) Какие возможные проблемы могут возникнуть в ходе данного вида покупки жилья?
2) Возможна ли процедура оспаривания купли-продажи бывшими владельцами, после совершения сделки?
3) Какие меры предосторожности я могу применить, чтобы уменьшить вероятность появления этих проблем?
4) Какую информацию мне нужно узнать и предоставить юристу(Вам) для более детального рассмотрения данной ситуации? Как правильно задать вопрос представителям банка, чтобы получить данную информацию и какие бумаги нужно затребовать?
Консультация исполнителя
Что касается реализации предмета залога без аукциона.
Согласно ст. 591 Гражданского кодекса Украины, реализация предмета залога, на который обращено взыскание, производится путем его продажи с публичных торгов, если иное не установлено договором или законом. Порядок реализации предмета залога с публичных торгов устанавливается законом.
Если в договоре между банком и должником прописаны условия удовлетворения требований кредитора (банка) (как в Вашем случае), и стороны в добровольном порядке пришли к соглашению удовлетворить требования кредитора путем реализации залогового имущества, то Вас это не должно смущать или настораживать.
Т.е. реализация предмета залога залогодержателем путем заключения договора купли-продажи с покупателем (Вами)- это законный способ с Вашей стороны- в приобретении имущества, со стороны банка- удовлетворение требований, и со стороны должника-погашение задолженности (полное или частичное, Вас уже не особо должно интересовать).
Процедура не сложная. Тут вариантов не много:
1. С Вами заключает договор купли-продажи квартиры сам должник ( оформляется такая сделка у нотариуса, с письменного согласия банка) , т.е. сторонами договора купли- продажи будете Вы-как покупатель, и сам должник -продавец. Эта самая распространенная ( и безопасная для всех) процедура реализации залогового имущества. А между банком и должником заключается отдельное соглашение об урегулировании долговых обязательств (Вас это уже тоже не должно интересовать).
2.Вы заключаете договор купли продажи квартиры непосредственно с банком ( который ранее в судебном порядке обратил взыскание на предмет ипотеки или залогового имущества и зарегистрировал право собственности на него). Т.е. банк уже как собственник имущества выступает в качестве продавца. Это означает, что сам должник не подписывает договор купли-продажи и в дальнейшем может обратиться в суд ( если найдет основания, например как обжалует судебное решение об обращении взыскания на предмет ипотеки) и, как следствие- такую сделку может признать недействительной и отменить государственную регистрацию. Поэтому банки редко идут таким путем, поскольку он череват судебным обжалованием со стороны должника, как собственно и аукцион (если была нарушена процедура- то шансы обжаловать велики).
Поэтому, если Вам банк предлагает первый вариант, он самый безопасный и прозрачный.
Таким образом, поинтересуйтесь у банка с кем непосредственно Вы будете заключать договор купли-продажи, с банком или должником. И в таком случае, процедура оформления сделки купли-продажи имещуства стандартная, единственное, пр и оформлении у нотариуса представитель банка дает свое письменное согласие, заранее снимает обременения, аресты и т.д.
Если у Вас возникли дополнительные вопросы или уточнения, пишите на эл адрес: [email protected] или можете позвонить по номеру 0966005361, я обязательно на все вопросы отвечу.
С уважением,
Адвокат Бекало М.И.
