Чи вірні твердження щодо ОСББ в листі співвласників

Доброго вечора.

Враховуючи останні зміни, внесені в чинне законодавство України та зважаючи на викладені Вами обставини повідомляю наступне.

Спочатку доцільно розглянути перелік законів та положень, які регулюють діяльність ОСББ. Відтак, це:

• Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку";


• Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку";


• Закон України "Про житлово-комунальні послуги";


• Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду";


• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин..." від 27.08.03 р. № 141;


• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України "Про внесення змін до Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 23.09.2015 № 238;


• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України "Про затвердження Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках" від 16.12.2009 № 396.

Після перегляду чинного законодавства, яке регламентує діяльність ОСББ можна здійснити короткий аналіз кожного речення звернення співвласників будинку із посиланням на конкретні норми.

«У зв`язку із набранням законної сили Закону України “Про житлово-комунальні послуги” та Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоповерховому будинку”, співвласники будинку мають визначити форму управління свого будинку. Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками. Здійснюється через загальні збори співвласників будинку, шляхом укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком с ТОВ ЖЄО Софія Київська і кожен з нас платить окремо. Для того щоб затвердити цю форму правління, співвласники повинні проголосувати (понад 50% голосів). Потім на зборах (можуть проходити не рідше 1 раза на рік) уповноважується представник будинку (в нього будуть виключно повноваження якими його наділяють співвласники). Представник будинку підписує договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з управителем ТОВ ЖЕО “Софія Київська”, строком на 1 рік, у подальшому маємо право змінити управителя, також зібравши необхідну кількість голосів, шляхом проведення загальних зборів. Представник не несе відповідальності за всіх співвласників будинку. Договір підписується типовий, проте він може бути доповнений співвласниками будинку. Контроль за його виконанням здійснюється також загальними зборами співвласників. Все вирішується на загальних зборах». Так, дійсно зазначена вище форма управління багатоквартирним будинком співвласниками самостійно передбачена статтею 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

«Створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - ОСББ. Створення юридичної особи (неприбуткової організації, що діє за статутом), яка буде повністю займатися нашим будинком. Ця компанія може бути створена ВИКЛЮЧНО співвласниками будинку і належить їм. ОСББ буде наймати обслуговуючі компанії, збирати кошти, формувати тарифи і т.д. Здійснювати контроль над будинком і його прибудинковою територією.Всі поточні рішення щодо діяльності та контроль здійснюється правлінням, головою правління та ревізійною комісією ОСББ. Голова правління обирається членами правління, на основі СТАТУТУ ОСББ, діє без доручення від імені об’єднання, укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління; розпоряджається коштами об’єднання; забезпечує виконання рішень загальних зборів і правління; відкриває і закриває рахунки об’єднання в банківських установах і в інших фінустановах, підписує банківські та фінансові документи тощо.Правління обирається на загальних зборах співвласників. В подальшому саме правління контролює обслуговуючі компанії, наймає їх, або розриває с зними договір. В даному випадку співвласник може тільки пропонувати Правлінню розглянути якесь питання, рішення приймається більшістю голосів членів правління.Ревізійна група обирається на загальних зборах співвласників. Задача такої групи контролювати виконання обов’язків обслуговуючої компанії. Для створення ОСББ потрібні всі документи на будинок! В іншому випадку жодна обслуговуюча компанія не буде надавати свої послуги. Це може бути водопостачання, теплопостачання і т.п.». Дані твердження цілком можна вважати такими, що відповідають чинному законодавству України. Так, при написанні цього пункту звернення співвласники керувались Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та Типовим статутом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженому Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства 27.08.2003  № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального
господарства України 23.09.2015  № 238).

«Управління багатоквартирним будинком управителем. В нашому випадку управитель - це ТОВ ЖЕО “Софія Київська”. Обрання управителя можливо як при самостійному управлінні будинком через загальні збори, так і ОСББ може найняти управителя, і тільки його контролювати. При цьому завжди підписується договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік. При зміні форми правління (наприклад при створенні ОСББ), або при обранні іншого управителя, договір може бути розірвано. Так, це передбачено статтею 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статтею 18  Закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Таким чином, інформацію щодо ОСББ та вибору управителя на загальних зборах, викладену у наведеному зверненні можна вважати такою, що відповідає нормам чинного законодавства України. Крім того, також варто зазначити, що згідно розʼяснення Мінрегіону про форми управління багатоквартирним будинком, оприлюдненому на офіційній сторінці від 14.02.2020 року, форма самостійного управління багатоквартирним будинком співвласниками може бути рекомендованою для малоквартирних будинків (3–5 квартир), де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані. Дане розʼяснення не є нормативно-правовим актом, а має лише рекомендаційний та роз’яснювальний характер.

В разі виникнення у Вас додаткових питань, звертайтесь на ел. адресу: [email protected]. Відовім БЕЗКОШТОВНО.

Будьте здорові! Хай щастить!

З повагою, Олена.