право власності

Вітаю!

Відповідно до чинного законодавства, будь-який об’єкт нерухомості повинен бути зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому, усі квартири в новозбудованому будинку підлягають внесенню до  Державного реєстру речових прав на підставі поданих заявником документів.

Процедура державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомості врегульована законодавчо. Зокрема, базовими нормативними документами, які визначають порядок реєстрації права власності на квартири в новобудовах, є:

• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (з наступними змінами і доповненнями)

Відповідно до вказаних нормативних актів, документом, який посвідчує право власності на об’єкт нерухомості є відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Вказаний документ видається на підставі проведення реєстраційних дій нотаріусом або державним реєстратором.

Перелік документів, які повинні подаватись державному реєстратору є доволі різноманітним. Адже він великою мірою залежить від обраної забудовником схеми залучення коштів від покупців квартир.

Кожна схема фінансування будівництва (Фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування, договори купівлі-продажу майнових прав, житлово-будівельні кооперативи, цільові облігації тощо) має свої особливості.

Зокрема, відповідно до п.79 Порядку реєстрації, «для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, подаються:

1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування.

У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об’єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

У разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;

2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо);

3) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

4) документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна);

5) документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції, – у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об’єкт нерухомого майна).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

Таким чином, інвестору ще на етапі підписання договору із забудовником слід чітко розібратись з переліком документів, який він має подати для реєстрації права власності на квартиру в майбутньому.

Деякі договори із забудовником врегульовують процедуру надання документів для реєстрації квартири. Їх перелік як правило не є вичерпний. Але інвестору важливо переконатись в тому, що договір із забудовником містить обов’язок забудовника надати необхідні для реєстрації документи.

Це стосується насамперед технічного паспорта на квартиру (з фактичними та актуальними замірами), сертифікату готовності та документа про присвоєння поштової адреси.

Хоча порядок реєстрації права власності не містить окремих додаткових документів, які підтверджують факт набуття прав на квартиру в новобудові, на практиці дуже багато нотаріусів та державних реєстраторів вимагають їх для того аби зайвий раз пересвідчитись у законності прав заявника на нерухомість.

Зокрема, самим договором із забудовником часто передбачено необхідність підписання кінцевого акта приймання-передачі квартири. Залежно від юридичної конструкції схеми залучення коштів в будівництво, ці акти можуть мати різну назву «Акт приймання-передачі квартири», «Акт приймання-передачі майнових прав», «Акт про виконання зобов’язань за договором про пайову участь» «Акт приймання-передачі пая» і т.д.

Крім цього, вимагається також документ, який містить перелік усіх власників квартир в новозбудованому будинку. Він теж може мати різні назви: «Перелік співвласників в багатоквартирному будинку», «Реєстр покупців майнових прав на квартири в багатоквартирному будинку», «Реєстр членів ЖБК» і т.д.

Цей перелік є додатковим підтвердженням для реєстратора щодо законності вимог заявника (покупця квартири) на той чи інший об’єкт нерухомості та дозволяє уникнути реєстрації права власності на одну і ту ж квартиру на різних осіб.

Ще одним важливим документом є довідка про повний розрахунок за квартиру. Цей документ підтверджує виконання покупцем квартири своїх грошових зобов’язань за договором у повному обсязі. Тобто він повинен сплатити повну вартість квартири та не мати заборгованості за договором купівлі-продажу.

Усі ці документи є теж важливими для покупця, і про них потрібно подбати завчасно. Важливим моментом буде проаналізувати договір із забудовником на предмет наявності в умовах договору цих документів.

Якщо ці документи згадуються в договорі, а  покупець їх не надасть реєстратору при оформленні права власності на квартиру, то Забудовник вправі буде оскаржити державну реєстрацію права власності (наприклад, з підстав невиконання умов договору щодо сплати повної вартості квартири).

ОТЖЕ, ПОДИВІТЬСЯ В ДОГОВОРІ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ, ЯКІ ВИМОГИ НАВЕДЕНІ ДЛЯ ОФОРМЛЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ.

---------

СТИСЛО:

Які документи необхідні для реєстрації?

Українським законодавством затверджено перелік документів, які необхідні для здійснення реєстрації права власності на об'єкт нерухомості (Постанова No1127 від 25 грудня 2015 р.).

• Заява про реєстрацію прав власності.
• Копія паспорта, код РНУКПН (ІПН).
• Технічно паспорт на об'єкт нерухомості.
• Акт приймання-передачі квартири.
• Договір із забудовником та інші угоди, якщо є.
• Платіжний документ щодо внесення адміністративного збору.
• Документи від девелопера про введення будинку в експлуатацію, присвоєння адреси.

Як оформити технічний паспорт?

Зазвичай, оформленням технічного паспорта займається інвестор самостійно. Технічний паспорт власник житла має отримати у БТІ. Термін підготовки документа становить 5 днів. Вартість послуги може бути не більше 500-700 грн.

Термін реєстрації та вартість послуг

За законом, термін реєстрації права власності на житло становить 5 робочих днів. Термін може бути збільшений за наявності кількох заяв на той самий об'єкт (часткова власність, інші причини). Реєстратор відкладає рішення до з'ясування обставин.

Розмір адміністративного збору послуг залежить від прожиткового мінімуму працездатних осіб, термінів проведення процедури.

• При реєстрації об'єкта нерухомості в 5-й термін сума збору складе 0,1 від прожиткового мінімуму.
• При реєстрації за 2 дні сума збору складе 1 прожитковий мінімум.
• За реєстрацію в 1 день доведеться заплатити 2 прожиткові мінімуми.
• При терміновому оформленні за 2 години збір становитиме 5 прожиткових мінімумів.

Важливо знати! Отримання інформації з Державного реєстру оплачується окремо. Інформація на паперовому носії коштує 0,025 від прожиткового мінімуму. На електронному носії - 0,125.

Порядок реєстрації – поетапні кроки

Після збору та передачі всіх документів реєстратору, він заводить особисту справу і розпочинає процедуру реєстрації.

1. На початковому етапі реєстратор формує електронний пакет документів та визначає черговість розгляду поданої заяви майбутнім власником квартири (покупцем).
2. Далі проводиться стандартна перевірка законності всіх наданих документів.
3. На підставі перевірки та підтвердження достовірних даних приймається рішення.
4. При позитивному обертанні вносяться дані до реєстру та формується їх видача.
5. Власник житла може отримати документ у друкованому чи електронному вигляді.

Підстави відмови у реєстрації права власності на житло

Покупцеві квартири у новобудові можуть відмовити у реєстрації право власності на житло. Підстав для відмови може бути кілька, а саме:

1. Документи передачі реєстратору зібрані неналежним чином.
2. Подано неповний пакет документів.
3. У документах присутні суперечності (між поданими раніше та зареєстрованими правами).
4. Квартира в обтяженні.
5. Квартира продавалася двічі, раніше проводилася реєстрація прав помилково.

До уваги! Щоб уникнути подібних ситуацій, можливої відмови від права реєстрації власності рекомендуємо оформляти угоду лише з перевіреними забудовниками.

----------

В РАЗІ ПОРУШЕННЯ ВАШИХ ПРАВ, ЗВЕРТАЙТЕСЬ ЗА ЗАХИСТОМ СВОЇХ ПРАВ ДО СУДУ. 

Нерідко трапляються випадки, коли житловий будинок, в якому знаходиться спірний об’єкт нерухомого майна, права на який придбані інвестором є прийнятим в експлуатацію, та замовником будівельних робіт (забудовником) оформлене право власності на такий житловий будинок, проте останнім не визнається право інвестора реалізовувати правомочності власника спірного об’єкта нерухомого майна. У такому разі, належним способом захисту порушених прав інвестора є визнання права власності на об’єкт нерухомості у порядку, визначеному ст. 392 Цивільного Кодексу України.

Нагадаємо, що відповідно до ст. 392 Цивільного Кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Такої позиції дотримувався Верховний Суд України по справі № 6-129цс14 «у такому випадку рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права».

Згідно чинної редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, у тому числі, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 вищеназваного Закону).