Дарственная на квартиру в Украине: особенности оформления

Согласно данным статистики, дарственную на квартиру, дом или земельный участок в Украине оформляют более 50 тыс. раз в календарном году. Это подтверждает важность процедуры самого дарения и безвозмездной передачи недвижимости одариваемому. Поэтому в этой статье мы раскроем тонкости оформления договора дарения, опишем правильность заполнения документации на основе законодательства, а также примерную стоимость, чтобы сделка была выгодной для обеих сторон. 

Что такое дарственная 

Дарственная или договор дарения — это документ, подтверждающий бесплатный дар в виде недвижимости совершеннолетнему гражданину. Причём, необязательно недвижимость нужно дарить родственнику, а факт дарения должен быть задокументирован нотариально. Заверяют дарственную частные или государственные нотариальные конторы, а также центр регистрации имущественных прав. 

Все условия дарения квартиры или дома прописаны в ст. 717 - 730 Гражданского кодекса Украины. В нем значится, что:

• Даритель абсолютно безвозмездно передает права пользования недвижимостью определенной особе, ничего не требуя взамен. 
• Даритель имеет право передать только свою собственность в дар, а не арендованное помещение. 
• Также в законе содержится информация о том, что квартиру или другое недвижимое имущество можно оформить сразу или подписать договор с последующим дарением через определённый термин.

Факт дарения квартиры только тогда является осуществленным и вступает в силу, если договор заполнен в письменной форме, подписан нотариусом и передан в Государственный реестр. 

Кем правильно оформляется дарственная и на кого

Договор дарения оформляется на любого человека, если тот достиг возраста совершеннолетия. Особа, которая передаёт в дар недвижимость, тоже должна достичь этого возраста. Причём в момент дарения дарящий должен быть признан вменяемым, дееспособным человеком. А сама сделка будет недействительной, если совершается под давлением или по принуждению. 

Можно сделать дарственную и на родственника, и на другого человека, если есть желание подарить ему квартиру или дом. Стоит отметить, что, если в процессе оформления у дарящего возникнут претензии к ранее вызывающему доверие человеку и подозрения в его недобросовестности, можно в любой момент отменить процесс регистрации и вернуть себе права на квартиру. 

Важно знать! Если после оформления консенсуальной дарственной (когда права на квартиру переходят к человеку не сразу) случается смерть дарящего, все права на недвижимость переходят его наследникам. 

Правила оформления дарственной

Где и как оформляют договор дарения

Учитывая важность письменного заключения договора, на момент его подписания у нотариуса обязаны присутствовать две стороны:

• Дарящая особа, которая передаёт квартиру и не требует ничего взамен. 
• Одариваемый, который принимает в дар недвижимость. 

Если в процессе дарения одаряемый платит определенную сумму дарителю, договор будет иметь совсем другую форму и будет заключен как сделка купли-продажи. 

Вся процедура проходит у нотариуса в назначенный термин, а стороны обязаны взять с собой документы. После процедуры договор в трёх экземплярах, один из которых передаётся теперешним владельцем в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. 

Важно! Договор дарения может быть оформлен только в том населенном пункте, где прописана одна из сторон либо проживает там. К примеру, оформить квартиру в Киеве, если обе стороны живут и прописаны в Харькове, невозможно. 

Стоит отметить, что заключенный договор дарения может быть расторгнут в любой момент, и аннулирован в течение года, если на то есть серьезные основания:

• Особа, которая получила в дар недвижимость совершила по отношению к дарящему неправомерные действия, например, покушение на его жизнь 
• Шантажирует родственников, принуждает к чему-либо, и так далее. 
• Причиной для расторжения договора может служить и шаткое материальное положение бывшего собственника квартиры. 
• Любые неправомерные действия с недвижимостью человека, ранее вызвавшее доверие. 

Любая адекватная причина обязательно указывается в исковом заявлении, поданном в суд на рассмотрение. Обычные просьбы вернуть квартиру бывшему владельцу судом не рассматриваются и отклоняются. 

Виды договоров дарения

Для одаряемого существует возможность сразу стать полноправным владельцем недвижимости, после оформления договора по соглашению сторон. Но, есть и «обратная сторона медали», если данные условия прописаны в договоре. 

Итак, виды дарственной:

• Реальный, когда договор вступает в силу мгновенно после подписания у нотариуса. 
• Консенсуальный, когда права нового владельца появляются в оговоренный термин. 

Второй вид оформления документа предусматривает не мгновенное, а последующее получение квартиры в пользование. Даритель может поставить определенные условия, которые начнут действовать после подписания договора. К примеру, желание, чтобы квартира перешла к человеку, только после окончания ВУЗа, не дает права пользоваться недвижимостью сразу после подписания соглашения. А отодвигает это право на определённый термин. 

Это может быть и наступление совершеннолетия, и замужество, и др. причины, по которым владелец хочет преподнести недвижимость в качестве презента. Отметим, что конкретные причины не указываются в договоре, а согласовываются в устной форме. В документе лишь прописывается дата законного получения в дар имущества. 

Консенсуальный вид документа имеет несколько минусов и уточнений:

• Даритель в любой момент может аннулировать договор, если увидит, что одариваемый не действует по соглашению. 
• Согласно ст. 723 Гражданского Кодекса Украины, после истечения термина, одаряемый имеет право потребовать за дар денежную компенсацию, если квартира или часть её не переданы ему во владение в натуре. 
• После смерти владельца квартиры, если договор ещё не вступил в силу и условия не выполнены одаривателем, все права на недвижимость переходят к законным наследникам усопшего собственника, несмотря на нотариально заверенную документацию. 

Дарение доли недвижимости

Если в квартире проживают члены семьи или посторонние, это

 не является препятствием для дарения квартиры или части ее – доли, которая в документах отображается дробью.

 Если у каждого из проживающих в квартире есть своя доля и он является собственником, то подарить квартиру без согласия всех членов семейства (собственников) невозможно. А вот отдать в дар свою долю можно беспрепятственно ( например одну комнату). 

Какие документы необходимы для сделки

• Паспорта обеих сторон либо другие документы, подтверждающие личность, их копии. 
• ИНН налоговые коды и их копии. 
• Свидетельство на квартиру, или договор купли-продажи, или другой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, 
• Техническая документация – паспорт на квартиру. 
• Экспертная инвентаризационная оценка, выдается БТИ. 
• Выписка из реестра прав собственности на квартиру, если необходимо. 
• Справка о том, кто прописан в квартире и сколько человек проживает там, если данный пункт имеет место. 
• Согласие супруга или супруги на передачу жилища по дарственной, если недвижимость была приобретена после свадьбы. 
• Свидетельство о рождении одаряемого, если дарственную пишут на близкого родственника, несовершеннолетнего. 

Чаще всего требуются лишь основные документы, удостоверяющие личности и подтверждающие права на собственность. Это в более простом варианте – когда в квартире больше никто не проживает (родственники или посторонние), нет лишних прописок, владелец не скреплен узами брака, и так далее. 

Этапы процедуры по оформлению дарственного документа

1. Посещение нотариуса и предъявление личных документов обеими сторонами. 
2. Передача документов, подтверждающих права собственности на недвижимое имущество. 
3. Рассмотрение их нотариусом. 
4. Проверка квартиры или дома на предмет ареста, долгов и прочего. 
5. Оплата госпошлин и налогов. 
6. Подписание документа дарителем. 
7. Подписание согласия принять в дар квартиру. 
8. Регистрация нотариусом. 
9. Регистрация всех документов вместе с договором дарения в Государственном реестре имущественных прав. 

Дополнительные особенности и отличия от других договоров

В статье 720 ГКУ оговаривается, что оформить дарственную может представитель дарителя, если на него оформлена доверенность и в ней записаны точные данные одаряемого. 

Договор дарения может быть как реальным так и консенсуальным, когда право собственности наступает спустя некоторое время. За это время можно аннулировать договор в одностороннем порядке дарителем, по любой уважительной на то причине. Второй вариант договора в кодексе именуется еще и как договор пожертвования. 

Чем же отличаются между собой договор дарения, купли-продажи и получения наследства? По-сути они передают одно – права на недвижимость. 

Сделка купли-продажи или обмена с доплатой — это подписание договора с обязательным указанием суммы оплаты, передачи денег от покупателя к продавцу в присутствии нотариуса. 

Завещание — это документ, подписанный одной стороной, обычно более затратный по финансам, но надежный. Родственник или постороннее лицо, на которого оформлено завещание, получит в собственность недвижимость только после смерти владельца. Причем наследник получит не только имущество, а и долги за квартиру, если таковые существуют. Завещание в отличие от дарственной нельзя оспорить в суде. 

 Стоимость и временные рамки

Процесс оформления дарственного документа в лучшем случае, если собраны все документы, длится не более двух часов. Обязательно нужно предоставить нотариусу квитанции об уплате всех госпошлин, налогов и сборов, которые сопровождают оформление договора дарения. Без уплаты, нотариус его не заверит и дарственная не обретёт свою силу. 

• Военный сбор составляет 1,5% стоимости квартиры или дома. 
• Госпошлина – 1% от цены жилья. 
• Стоимость услуги нотариуса (у частного обойдётся дороже, у госслужащего дешевле, но дольше ждать очереди). 
• Налог на доходы физических лиц в размере 5% от стоимости доли жилья или целой квартиры, оплачивается только в случае дарения постороннему человеку (не родственнику или супругу). Оплачивает тот, кто получает в дар квартиру. 

Дарственная родственнику не облагается НДФЛ! 

Итак, подарить недвижимость в Украине возможно быстро и без проблем, но только в письменном виде, оформив договор дарения. Договора бывают двух видов, а ещё зависят от местонахождения и прописки одной из сторон, и наличия родственных связей дарящего и одаряемого.