Потрібно визначити чи можна розірвати договір оренди чи взагалі визнати його в суд порядку недійсним/фіктивним?

Добрий день. 

По суті заданих питань.

1. коли саме закінчується строк договору, чи можна його розірвати 2022 р. у звязку із закінченняс строку і чи потрібно про це подавати до суду чи достатньо тільки листа орендарю

2. Оскільки зареєстрований не сам договір, а право оренди та ще й через 2 р. після підписання, Чи можна визнати таким чином договір фіктивним чи неукладеним?

Згідно зі статтею 11 ЦК Україницивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно достатті 13 Закону України «Про оренду землі»(у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За частиною першоюстатті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі, а застаттею 18 цього Законудоговір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст.20 Закону України «Про оренду землі»(у редакції, чинній на момент підписання сторонами договору) державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною першоюстатті 760 ЦК Українипредметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч.1ст.761 ЦК).

Частиною четвертоюстатті 124 ЗК Українипередбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі статтею 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частинами першою-третьою, п`ятоюстатті 203 ЦК Українивизначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом частини третьоїстатті 640ЦК України (у редакції, чинній на час підписання сторонами оспорюваного договору) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно наданих Вами оставин, Орендодавець передав спірну земельну ділянку в оренду строком на 10 років, договір чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, момент набраннячинності договору оренди землі, сторони визначилита пов`язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають,зокрема, статті 18 Закону України «Про оренду землі», чинній на час виникнення спірних правовідносин.

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати спірний правочин.

Таким чином, проведення в 2014 році державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі спірного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору, оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Отже, оскільки сторони не здійснили державну реєстрацію договору оренди землі, договір між орендарем та орендодавцем чинності не набрав і, відповідно Ви не набули прав орендаря за спірним договором оренди землі.

Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду викладені і у постановах від 23червня 2020року усправі №696/1693/15-ц(провадження№ 14-737цс19)та  від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження N 14-338цс19).

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19), на яку посилається апелянт у апеляційній скарзі, зроблено наступний висновок: «суди попередніх інстанцій установили, що на підставі договору оренди землі від 16.09.2010 року позивач передала спірну земельну ділянку в оренду дочірньому сільськогосподарському підприємству строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін. Отже, момент набрання чинностідоговору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають статті 18 Закону України «Про оренду землі», чинній на час виникнення спірних правовідносин. З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом Українивід 11лютого 2010року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати спірний правочин. Разом з тим, проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Отже, оскільки дочірнє сільськогосподарське підприємство не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі».

Таким чином, оскільки договір чинності не набрав, відповідно, права та обов`язки сторін за таким договором не виникли, підстави для визнання недійсним договору оренди землі, який не є укладеним - відсутні, а запис про проведену державну реєстрацію речового права оренди за відповідачем  підлягає скасуванню.

В Вашому випадку необхідно написати листа до Орендодавця з наміром передати земельну ділянку та підписати акт приймання передачі, та здійснити заходи щодо скасування запису про державну реєстрацію речового права, у разі відмови Ви можете звернутись до суду з проханням скасувати речове право оренди на підставі не набрання чинності договору оренди.

Якщо у Вас виникнуть додаткові питання можете звертитися на пошту lexfirmgp@gmail.com або за допомогою месенджерів(0951856806).

Дякую за звернення, буду вдячний за відгук.