Переоформление договоров на электро и газоснабжение при продаже дома в рассрочку
Дом в селе продан в рассрочку. Покупатель заплатил 50% остальные в течении 2 лет. Собственность сохраняется за продавцом до окончательного расчета. Ключи от дома покупателю переданы. Дом он принял и несет ответственность за его сохранение и целостность. Продавец сообщил, а покупатель проверил, что долгов по газу и электричеству нет.
Но договора на газо- и электроснабжение заключенные с продавцом продолжают действовать. Покупатель более года уже проживал в доме и своевременно не оплачивал коммунальные платежи, доводя долги почти до отключения. Продавцу при этом достается приличная нервотрепка от коммунальщиков.
Два года срок приличный, и точно неизвестно, чем закончится продажа дома, возможно даже погашением долгов покупателя. Продавец хочет, чтобы покупатель оформил договора по газу и свету на себя как пользователь, может дать ему на это особое разрешение. Но во внутренних инструкциях газовиков и электриков такой случай не прописан поэтому в переоформлении отказывают. Ситуация усугубляется тем, что покупатель не горит желанием переоформить договора, думаю, что не с умыслом, просто такой человек.
- Если дом отключат и подадут в суд на продавца на взыскание долгов, можно ли в суде заменить ответчика или придется подавать регрессный иск.
- Как лучше принудить покупателя переоформить договора. Может быть расторгнуть договора, заключенные продавцом, и заставить его побегать. Как в этом случае заставить службы заключить с ним договора.
Консультация исполнителя
Касательно сложившейся ситуации поясняю следующее.
В случае образования задолженности по оплате за коммунальные услуги, службы, их предоставляющие, имеют право обратиться в суд для ее взыскания. Факт отсутствия договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг сам по себе не может служить основанием для освобождения потребителя от оплаты услуг в полном объеме.
Согласно ч.1,2 ст.51 ГПК Украины суд первой инстанции вправе по ходатайству истца до окончания подготовительного производства, а в случае рассмотрения дела по правилам упрощенного искового производства - до начала первого судебного заседания привлечь к участию в ней соответчика. Если иск подан не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, суд до окончания подготовительного производства, а в случае рассмотрения дела по правилам упрощенного искового производства - до начала первого судебного заседания по ходатайству истца заменяет первоначального ответчика надлежащим ответчиком, не закрывая производства по делу .
Таким образом, право на обращение в суд с ходатайством о замене ответчика либо привлечении соответчика предоставлено только истцу (вы в деле о взыскании задолженности по услугам ЖКХ будете выступать в роли ответчика).
Однако, привлечь к участию в судебном деле покупателя дома Вы можете в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, мотивируя свое заявления тем, что именно он является непосредственным потребителем услуг, и к нему, в случае удовлетворения иска, могут быть предъявлены с Вашей стороны регрессные требования, учитывая такое:
По содержанию ч.ч. 1, 4 ст. 53 ГПК Украины, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до окончания подготовительного производства по делу или до начала первого судебного заседания, если дело рассматривается в порядке упрощенного искового производства, в случае если решение по делу может повлиять на их права или обязанности по одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по заявлению участников дела. В заявлениях о привлечении третьих лиц и в заявлениях третьих лиц о вступлении в дело на стороне истца или ответчика указывается, на каких основаниях третьих лиц принадлежит привлечь к участию в деле.
То есть Вам необходимо будет доказать, что именно покупатель является потребителем услуг и фактическим владельцем дома.
Из изложенных Вами данных не просматривается каким именно способом и на основании каких правовых документов было произведено отчуждение указанного недвижимого имущества. Если это была расписка, устный договор или договор в простой письменной форме, то юридически собственником дома так и остаетесь Вы как «продавец» и, как следствие, суд, с низкой долей вероятности, привлечет такого покупателя к участию в деле, а далее вообще вряд ли удовлетворит Ваши регрессные требования о взыскании задолженности по ЖКХ услугам.
Аналогично и поставщики коммунальных услуг для переоформления договоров на другого человека потребуют правоустанавливающий документ, который соответствует действующему законодательству.
Следует в Вашей ситуации все же учесть, что хотя Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» определено, что потребителем является физическое или юридическое лицо, которое получает или намеревается получить жилищно-коммунальную услугу, однако не следует забывать и о ст. 322 ГК Украины, которой установлено, что бремя содержания имущества несет его собственник.
Как правило, по договорам с рассрочкой платежа проданное имущество до момента полного расчета фактически передается покупателю, а потому пользования им и его содержание совершается новым владельцем, который юридически еще не стал собственником, но ответственность за содержание недвижимости несет именно титульный владелец, то есть продавец, как в Вашем случае.
Важно отметить, что согласно ч.3 ст. 640 ГК Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения.
Если между Вами и покупателем в устной форме был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и оплаченная им сумма в размере 50% является именно авансовым платежом в счет предоплаты на приобретенный дом, о чем составлена расписка (я так понимаю, что она есть), следует обратить внимание, что согласно положениям ст.657ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.В соответствии с положениями ч.1 ст.635 ГК Украины предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Касательно регрессных требований (и вообще требований) об оплате коммунальных услуг. Для их заявления (и последующего удовлетворения судом) необходимо все же наличие заключенного договора, соответствующего законодательству (купли-продажи, предварительного договора, договора о намерениях, договора аренды и т.д), свидетельствующих о наличии согласования сторонами размера платы за пользование покупателем домовладением, как на период до заключения сторонами договора купли-продажи, так и на любой другой период времени, о том какая из сторон взяла на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и восстановительного ремонта дома и т.д. Если такие договора не заключались, и на подтверждение продажи дома есть только расписка, все же лучше даже сейчас заключить какой-либо договор, в котором предусмотреть ваши обоюдные права и обязанности.
По второму вопросу. Вы имеете право как собственник дома обратиться с заявлениями к соответствующим поставщикам коммунальных услуг о прекращении газоснабжения и электроснабжения. Возможно это будет неким стимумулом или толчком для покупателя оплатить задолженность по коммунальным услугам и не допускать ее образование в дальнейшем, однако это уже не в рамках правового поля и фактически является вашими личными взаимоотношениями. Тоже касается и способов "как заставить" покупателя переоформить договора на себя. В случае, как указывала ранее, отсутствия надлежаще оформленного договора с согласованием вопроса об оплате коммунальных услуг - правовых механизмов требовать это от него у Вас фактически нет.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.526 ГК Украины).Если у Вас возникнут дополнительные вопросы касательно предоставленной консультации -пишите в комментариях.
