Налоги на недвижимость в 2025 году: кому и сколько придется уплатить государству

Для физических и юридических лиц, владеющих жилой или нежилой недвижимостью, независимо от того являются ли они резидентами Украины, уплата налога обязательна. Прежде всего имеется в виду налоговое обязательство по квадратным метрам, превышавшим налогооблагаемую базу. Рассмотрим, как правильно вычислить налог на недвижимость, распределить платежи между совладельцами и кто освобожден от налогообложения на дополнительную площадь.

Налог на имущество – основные моменты

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка в Украине, – это обязательный платеж для физических и юридических лиц за владение жилой или нежилой недвижимостью. Размер и условия уплаты налога установлены статьей 265 Налогового кодекса и являются частью общего налога на имущество (вместе с платой за землю и транспортным налогом). Что облагается налогом:

• жилая недвижимость - квартиры, дома, комнаты и т.п.;
• нежилая недвижимость - офисы, склады, магазины, гаражи и т.п.;
• вся площадь, находящаяся в собственности (или частичная собственность), учитывается в налоговой базе.

Земельные участки не подпадают под этот налог, потому что они облагаются отдельным налогом – платой за землю.

Расчет суммы налога производят налоговые органы. Также расчет может производить сам собственник - на основе правоустанавливающих документов на соответствующее имущество.

За какие квадратные метры придется платить налог на недвижимость:

• 60 м² – для квартир;
• 120 м² – для домов;
• 180 м2 – если у вас одновременно есть и квартира, и дом.

Если площадь вашей недвижимости превышает эти показатели, придется платить налог с квадратных метров, остающихся после вычета норм. То есть если площадь квартиры 67 м², налогообложению подлежат 7 м²; если площадь дома 136 м², облагаются налогом 16 м² и т.п. При одновременном владении несколькими объектами недвижимости избыток метров суммируется и налог необходимо платить за общую цифру.

Стоимость налога зависит от текущей суммы минимальной заработной платы (МЗП) в Украине. В пп. 266.5.1 п. 266.5 ст. 266 НКУ, указано, что размер ставки налога на недвижимость не может быть больше 1,5% размера МЗП за 1 м². К примеру, если размер МЗП составляет 7100 грн (по состоянию на 1 января 2024 года), то максимальный размер ставки налога будет 106,5 грн за 1 м².

Обратите внимание, если общая площадь объектов недвижимости 300 м² (для квартир) или 500 м² (частных домов), сумма налога будет увеличена на 25 000 грн в год за каждый объект недвижимости или его долю.

В качестве налога за избыточную площадь распределяется между совладельцами

Недвижимая собственность может одновременно принадлежать нескольким лицам. В таком случае для уплаты налога существуют отдельные правила:

• общая долевая собственность — каждый совладелец платит налог пропорционально своей доле (владелец 50%, 30%, 20% квартиры или дома должен уплатить только за свою долю);
• общая совместная собственность без определения долей — уплата налога ложится на одного из собственников, признанного по взаимному согласию всех совладельцев;
• общая совместная собственность с распределением долей — каждый из собственников части недвижимости самостоятельно несет ответственность за уплату налога в зависимости от объема своей доли;
• ФЛП и недвижимость — для физического лица, являющегося зарегистрированным предпринимателем (ФЛП) и имеющая в собственности недвижимость, налог рассчитывают на общих основаниях, как для физлиц.

Налог на недвижимость в случае сособственности зависит от формы права принадлежности. В случае, когда самостоятельно разобраться с уплатой налога сложно, обращайтесь за советом к юристу. Специалист по налогообложению поможет правильно установить формат собственности, чтобы избежать недоразумений с уплатой налога.

В каких случаях имущество не подлежит налогообложению

Законодательство Украины определяет ряд ситуаций, в которых собственники имущества временно или постоянно освобождены от уплаты налога. В первую очередь от уплаты налога освобождены объекты жилой недвижимости, уничтоженные или существенно поврежденные в результате боевых действий. Это касается имущества, расположенного в регионах, где продолжались активные военные действия или территории, находящиеся под временным контролем оккупантов. Кроме этого, согласно статье 266 Налогового кодекса Украины, налог не начисляется на:

• детские дома семейного типа;
• недвижимость, оформленная на детей-сирот, детей, лишенных родительской опеки;
• недвижимость, принадлежащая детям с инвалидностью, воспитываемых одинокими родителями или матерями (но не более одного объекта на ребенка);
• недвижимое имущество, находящееся в собственности общественных организаций лиц с инвалидностью или принадлежащих им предприятий;
• недвижимые объекты, принадлежащие многодетным семьям (в том числе с приемными), где воспитывается пятеро и более детей.

При изучении правил налогообложения за недвижимость следует понимать какие объекты подлежат налогообложению, а какие нет. Закон предусматривает налоговые льготы для определенных категорий и лучше разобраться с тем, относится ваша семья к ним, поможет юрист.

Плата за землю: основные правила налогообложения

Уплата налогов за землю, ее размер и порядок регулируются Налоговым кодексом Украины (НКУ). Согласно пункту 270.1 статьи 270 НКУ, объектами платы за землю считаются:

• земельные участки или паи, находящиеся в частной собственности;
• земли государственной или коммунальной форм собственности, имеющиеся в постоянном пользовании;
• земельные наделы, передаваемые в аренду (в том числе государственные и коммунальные).

Согласно статье 271 НКУ, налоговая база для начисления определяется двумя путями:

1. По нормативной денежной оценке земельного участка с учетом индексации.
2. По площади участка, если такая оценка не была произведена.

Налогообложение земельных долей (паев) рассчитывают на основании официальных данных об участках, находящихся в собственности физических лиц.

Решения органов местного самоуправления об установлении нормативной оценки земли должны быть официально обнародованы не позднее 15 июля каждого года. Эта дата должна приходиться на год, идущий перед бюджетным периодом, в котором планируется применение оценки или ее корректировки. Ставки земельного налога определены статьей 274 НКУ и имеют такие пределы:

• до 3% - для земель с проведенной денежной оценкой (в том числе паи);
• до 1% – для земель общего пользования;
• от 0,3% до 1% – для сельскохозяйственных угодий;
• до 0,1% – для лесных участков.

Все проценты указаны от нормативной денежной оценки земель.

Базовым налоговым периодом принято считать календарный год - с 1 января по 31 декабря. Для вновь юридических лиц или в случае получения права на новый земельный участок — отчетный период может быть короче.

Уплата налога начинается с момента возникновения права собственности или использования земли. Учет плательщиков-физлиц и начисления налога осуществляется до 1 мая ежегодно по месту расположения земельного участка (в том числе паев).

Налогообложение операций по купле-продаже недвижимости

С 1 декабря 2024 года в налоговом кодексе Украины произошли изменения, а именно повышение ставки военного сбора при реализации жилой недвижимости. Она увеличилась с 1,5% до 5%. В сочетании с другими обязательными платежами это существенно повысило общее налоговое бремя для продавцов — теперь оно может достигать 12% от стоимости объекта. В целом, участники сделки купли-продажи недвижимости должны учесть следующие налоговые расходы:

• 1% в Пенсионный фонд — платит покупатель от оценочной или договорной стоимости;
• 1% государственной пошлины - уплачивается с согласия сторон;
• 5% военного сбора - платит продавец;
• НДФЛ: 5% при второй продаже жилья в течение одного календарного года; если же продается третий объект и больше – ставка растет до 18%.

Также необходимо помнить об оплате услуг нотариуса, как правило, определяемого по договоренности между покупателем и продавцом.

Напоследок стоит заметить: четкое понимание налоговых правил помогает собственникам недвижимого имущества избежать юридических недоразумений и штрафных санкций. Однако даже при постоянном мониторировании законодательных обновлений можно допустить ошибки. Поэтому в случае возникновения сложностей целесообразно обратиться за консультацией к опытному юристу.