Податки на нерухомість у 2025 році: кому та скільки доведеться сплатити державі

Для фізичних та юридичних осіб, що володіють житловою або нежитловою нерухомістю, незалежно від того чи є вони резидентами України, сплата податку обов'язкова. Передусім мається на увазі податкове зобов’язання щодо квадратних метрів, які перевищили базу оподаткування. Розглянемо, як правильно вирахувати податок на нерухомість, як розподілити платежі між співвласниками і хто звільнений від оподаткування на додаткову площу.

Податок на майно — основні моменти

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки в Україні — це обов'язковий платіж для фізичних та юридичних осіб за володіння житловою або нежитловою нерухомістю. Розмір та умови сплати податку встановлені статтею 265 Податкового кодексу України та є частиною загального податку на майно (разом із платою за землю та транспортним податком). Що оподатковується:

• житлова нерухомість — квартири, будинки, кімнати тощо;
• нежитлова нерухомість — офіси, склади, магазини, гаражі тощо;
• уся площа, що перебуває у власності (або часткова власність), враховується в податкову базу.

Земельні ділянки не підпадають під цей податок, бо вони обкладаються окремим податком — платою за землю.

Розрахунок суми податку здійснюють податкові органи. Також розрахунок може здійснювати сам власник — на основі правовстановлюючих документів на відповідне майно.

За які квадратні метри доведеться сплачувати податок на нерухомість:

• 60 м² – для квартир;
• 120 м² – для будинків;
• 180 м² – якщо у вас одночасно є і квартира, і будинок.

Якщо площа вашої нерухомості перевищує ці показники, доведеться платити податок з квадратні метри, що залишаються після вирахування норм. Тобто, якщо площа квартири 67 м², оподаткуванню підлягають 7 м²; якщо площа будинку 136 м², оподатковані будуть 16 м², тощо. При одночасному володінні кількома об’єктами нерухомості, надлишок метрів сумується і податок необхідно сплачувати за загальну цифру.

Вартість податку залежить від поточної суми мінімальної заробітної плати (МЗП) в Україні. В пп. 266.5.1 п. 266.5 ст. 266 ПКУ, вказано, що розмір ставки податку на нерухомість не може бути більшим за 1,5% розміру МЗП за 1 м². Наприклад, якщо розмір МЗП становить 7100 грн (станом на 1 січня 2024 року), то максимальний розмір ставки податку буде 106,5 грн за 1 м².

Зверніть увагу, якщо загальна площа об’єктів нерухомості 300 м² (для квартир), або 500 м² (приватних будинків), сума податку буде збільшена на 25 000 грн на рік за кожен об’єкт нерухомості або його частку.

Як податок за надлишкову площу розподіляється між співвласниками

Нерухома власність може одночасно належати кільком особам. В такому разі для сплати податку існують окремі правила:

• спільна часткова власність — кожен співвласник сплачує податок пропорційно своїй частці (власник 50%, 30%, 20% квартири чи будинку повинен сплатити тільки за свою частку);
• спільна сумісна власність без визначення часток — сплата податку лягає на одного із власників, котрого було визнано за взаємною згодою всіх співвласників;
• спільна сумісна власність із розподілом часток — кожен із власників частини нерухомості самостійно несе відповідальність за сплату податку, залежно від обсягу своєї частки;
• ФОП і нерухомість — для фізичної особи що є зареєстрованим підприємцем (ФОП) та має у власності нерухомість, податок розраховують на загальних підставах, як для фізосіб.

Податок на нерухомість у випадку співвласності залежить від форми права власності. В разі, коли самостійно розібратися із сплатою податку важко, звертайтесь за порадою до юриста. Фахівець з питань оподаткування допоможе правильно встановити формат власності, щоб уникнути непорозумінь зі сплатою податку.

В яких випадках майно не підлягає оподаткуванню

Законодавство України визначає ряд ситуацій, в яких власники майна тимчасово чи постійно звільнені від сплати податку. В першу чергу від сплати податку звільнені об’єкти житлової нерухомості, які були знищені або суттєво пошкоджені внаслідок бойових дій. Це стосується майна, розташованого в регіонах, де тривали активні воєнні дії або територій, що перебувають під тимчасовим контролем окупантів. Крім цього, відповідно до статті 266 Податкового кодексу України, податок не нараховується на:

• дитячі будинки сімейного типу;
• нерухомість, що оформлена на дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківської опіки;
• нерухомість, що належить дітям з інвалідністю, яких виховують одинокі батьки чи матері (але не більше одного об’єкта на дитину);
• нерухоме майно, що перебуває у власності громадських організацій осіб з інвалідністю або підприємств, які їм належать;
• нерухомі об’єкти, які належать багатодітним родинам (в тому числі з прийомними) де виховується п’ятеро і більше дітей.

При вивченні правил оподаткування за нерухомість, варто розуміти які об’єкти підлягають оподаткуванню, а які ні. Закон передбачає податкові пільги для певних категорій і краще розібратися з тим, чи відноситься ваша родина до них, допоможе юрист.

Плата за землю: основні правила оподаткування

Сплата податків за землю, її розмір та порядок регулюються Податковим кодексом України (ПКУ). Згідно з пунктом 270.1 статті 270 ПКУ, об’єктами плати за землю вважаються:

• земельні ділянки або паї, що перебувають у приватній власності;
• землі державної або комунальної форм власності, які є у постійному користуванні;
• земельні наділи, передані в оренду (у тому числі державні та комунальні).

Відповідно до статті 271 ПКУ, податкова база для нарахування визначається двома шляхами:

1. За нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки з урахуванням індексації.
2. За площею ділянки, якщо така оцінка не була проведена.

Оподаткування земельних часток (паїв) розраховують на підставі офіційних даних про ділянки, які перебувають у власності фізичних осіб.

Рішення органів місцевого самоврядування про встановлення нормативної оцінки землі, мають бути офіційно оприлюднене не пізніше 15 липня кожного року. Ця дата повинна припадати на рік, що йде перед бюджетним періодом, у якому планується застосування оцінки або її коригування. Ставки земельного податку визначено статтею 274 ПКУ і вони мають такі межі:

• до 3% — для земель із проведеною грошовою оцінкою (в тому числі паї);
• до 1% — для земель загального користування;
• від 0,3% до 1% — для сільськогосподарських угідь;
• до 0,1% — для лісових ділянок.

Всі відсотки вказані від нормативної грошової оцінки земель.

Базовим податковим періодом прийнято вважати календарний рік — з 1 січня до 31 грудня. Для новостворених юридичних осіб або у випадку набуття права на нову земельну ділянку — звітний період може бути коротшим.

Сплата податку починається з моменту виникнення права власності чи користування на землю. Облік платників-фізосіб та нарахування податку здійснюється до 1 травня щороку, за місцем розташування земельної ділянки (в тому числі паїв).

Оподаткування операцій з купівлі-продажу нерухомості

З 1 грудня 2024 року в податковому кодексі України відбулися зміни, а саме — підвищення ставки військового збору при реалізації житлової нерухомості. Вона зросла з 1,5% до 5%. У поєднанні з іншими обов’язковими платежами це суттєво підвищило загальний податковий тягар для продавців — тепер він може сягати до 12% від вартості об'єкта. В цілому, учасники операції купівлі-продажу нерухомості, мають врахувати такі податкові витрати:

• 1% до Пенсійного фонду — сплачує покупець від оціночної або договірної вартості;
• 1% державного мита — сплачується за згодою сторін;
• 5% військового збору — сплачує продавець;
• ПДФО: 5% при другому продажу житла протягом одного календарного року; якщо ж продається третій об’єкт і більше — ставка зростає до 18%.

Також необхідно пам’ятати про оплату послуг нотаріуса, що, як правило, визначається за домовленістю між покупцем і продавцем.

Наостанок варто зауважити: чітке розуміння податкових правил допомагає власникам нерухомого майна уникнути юридичних непорозумінь та штрафних санкцій. Однак, навіть при постійному моніторуванні законодавчих оновлень, можливо допустити помилки. Тому, у разі виникнення складнощів, доцільно звернутися за консультацією до досвідченого юриста.