Как происходит составление договора найма жилого помещения

Найти жилье для аренды в наше время не представляет большой сложности. Сделать это можно на специализированных интернет-платформах или просто через знакомых. Практика показывает, что и в первом, и в другом случае риски слишком высоки, ведь в случае нарушения прав одной из сторон или мошенничества, ни одна из них не защищена законом.

Как обезопасить себя от нежелательных проблем и арендовать жилье законно на взаимовыгодных условиях, расскажем дальше.

Когда необходим договор найма

Чтобы обезопасить каждого участника сделки, рекомендуется заключать договор аренды жилого помещения, который обеспечивает выполнение прописанных в нем обязанностей. Регулируется данный вопрос 59 главой Гражданского Кодекса Украины.

Такое соглашение оформляется письменно и не требует нотариального заверения, если срок аренды не превышает 4 лет.

До того как пойдете оформлять соглашение, необходимо понимать разницу понятиями «найм» и «аренда».

По договору найма жилого помещения — владелец жилья (или его доверенное лицо) и наниматель являются физическими лицами.

Договор аренды — это тот же найм, но уже между физическим и юридическим лицами.

Оформлять договор найма необходимо всегда. В первую очередь, это соблюдение закона, а во-вторую, возможность обезопасить себя от мошенников или неприятных ситуаций, которые могут возникнуть в ходе найма жилого помещения.

Что стоит знать перед заключением договора:

• Есть ли необходимость в услугах риэлтора.

Подписание договора аренды должно осуществляться только между владельцем недвижимости и арендатором, без посредников. Поэтому участие риелтора не требуется. Он не несёт никакой ответственности в случае нарушения прописанных условий или мошеннических действий.

• Чем поможет консультация юриста.

Юридическая помощь может понадобиться при составлении договора, проверке подлинности документов и для учета различных правовых нюансов.

• Проверить наличие документов, подтверждающих, что арендодатель является владельцем недвижимости.

Правоустанавливающих документов есть несколько видов, в зависимости от способа приобретения жилья. Это могут быть свидетельства:

• О праве собственности (для приватизированных и инвестиционных квартир).
• О праве на наследство по завещанию или по закону.
• О праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
• О приобретении недвижимости с публичных торгов.

Кроме этого, рекомендуется ознакомится с такими бумагами:

• Соглашение купли-продажи жилого имущества;
• Дарственный договор;
• Договор мены;
• Соглашение о пожизненном содержании.

Заключать договор аренды имеет право исключительно собственник сдаваемого имущества или человек с официальной доверенностью, заверенной нотариусом от имени собственника.

Когда владельцев квартиры или дома больше чем один, на сдачу жилья в аренду должны дать согласие все кому принадлежит квартира или дом. Также, если владелец в браке, то нужно согласие супруга/супруги. 

Данные согласия оформляются и заверяются нотариусом. Без этих документов сделка считается недействительной и арендатора может выселить в любой момент второй собственник жилого помещения, которое сдается.

Из чего состоит договор найма

В договоре найма необходимо детально прописать условия, стоимость и сроки аренды, информацию об арендодателе, его правах и обязанностях. В соглашении перечисляют причины для досрочного прерывания аренды и сроки оплаты. Вписывают другие пункты по желанию сторон. Например:

• опись имущества, с которым сдается помещение;
• есть ли на территории (дома, квартиры) закрытые комнаты, что в них находится;
• количество проживающих;
• залоговая сумма и порядок ее возврата;
• как будет происходить оплата коммунальных услуг;
• возможность содержания домашних животных;
• компенсация в случае нанесения ущерба имуществу и т.д.

Каким будет ваш договор найма подскажет юрист, поэтому рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту в области жилого права.

Возможность регистрации на съемном жилье

При наличии заверенного нотариально договора о найме, арендатор имеет право прописаться в съемном жилье. Такое же он имеет право прописать и своих несовершеннолетних детей.

Регистрация в съемном жилье не дает никаких прав квартиросъемщику на само помещение. Он не сможет его продать, заложить или оформить дарственную.

Чаще всего владельцы жилья неохотно идут на условие регистрации, так как после окончания срока договора, могут возникнуть трудности в выписке квартиросъемщиков. 

Работа нотариуса

В случае, если срок аренды не более 3 лет, то для заключения договора не требуется нотариус. Бланки для подписания имеются в открытом доступе для скачивания из интернета, поэтому найти и распечатать их не составит труда.

Если же срок аренды от 3 лет и более, то придётся воспользоваться платными услугами нотариуса. Оплачиваются:

• Госпошлина и пенсионные сборы — 1%;
• Военные сборы — 1,5%;
• Нотариальные услуги, в зависимости от прайса данного специалиста.

Выходит 2,5% от суммы сделки по соглашению аренды жилого помещения. Умножайте месячную стоимость аренды и умножайте на месяцы. Вычитайте из полученной суммы 2.5% и добавляйте услуги нотариуса.

Обязательства сторон при договоре найма жилья

Подписывая договор, обе стороны обязуются выполнять требования, которые в нем указаны. Важно заранее обговорить детали, чтобы в дальнейшем не возникло конфликтных ситуаций. Если какой-либо из пунктов не соблюдается, то любая из сторон вправе требовать выполнения договора, а в противном случае — обратиться в суд.

Разорвать договор до того, как подошел срок окончания, в одностороннем порядке владелец не имеет права, если арендатор выполняет все пункты договора. Вдруг такая необходимость возникла, придётся либо договариваться с квартирантом, либо обращаться в суд.

В свою очередь квартиросъёмщик имеет такую возможность. Он имеет право прекратить договор в одностороннем порядке, при условии, что он уведомит владельца минимум за 3 месяца. Если этого не сделать, арендодатель может через суд взыскать сумму равной аренды за 3 месяца, предоставив доказательства того, что квартиру в этот срок не удалось сдать повторно.

Особенности договора найма

По сроку действия договор может быть кратко- и долгосрочным.

• Краткосрочный договор заключается на 1-11 месяцев. Его можно расторгнуть в случае двух неуплат.
• Долгосрочный подписывают более от 12 месяцев и более. Разорвать его возможно после отсутствия оплаты в течение 6 месяцев.

В документ вносят данные:

• паспортные данные всех участников;
• указывается срок, на который заключён договор;
• адрес жилья;
• сумма ежемесячной аренды;
• площадь жилого помещения и количество комнат;
• обязательства;
• условия расторжения.

Согласно 821 статье ГК Украины — ситуации, когда срок аренды был не прописан, съем жилья составит 5 лет.

После заключения сделки у нотариуса, сведения о ней автоматически попадают в налоговую. 

Если договор подписывался не нотариально, то владельцу необходимо лично оповестить налоговую службу. После этого ему придется оплатить налог на доход, который составляет — 18% от суммы и военный сбор — 1,5%.

В случае если этого не сделать, владельцу грозит штраф. Сумма штрафа будет зависеть от суммы неуплаченных налогов.

• Неоплаченные налоги и штрафы;
• Штраф до 34 000 грн в случае большой суммы сокрытых налогов.

Есть сомнения или вопросы относительно составления и соблюдения договора найма? Обращайтесь за консультацией к юристам.