Безопасная покупка квартиры

Собственником жилья можно стать путем приобретения (покупки)  квартиры на вторичном рынке жилья  или в новом строящемся  доме. Каждый из этих  способов  имеет свои преимущества  и несет в себе определенные риски.  Поэтому необходимо обратить внимание на нижеописанные ключевые моменты при выборе жилья и его оформлении.

Жилье в новострое

Преимуществом данного способа приобретения жилья является то, что его возможно купить (инвестировать денежные средства) по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье, и оплату производить несколькими платежами в течение оговоренного в договоре срока. Но следует понимать, что покупатель приобретет право собственности на это жилье только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Если же дом не будет достроен, то покупатель-инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку вернуть свои деньги у застройщика очень сложно.

Чтобы себя обезопасить, следует изучить досье/репутацию застройщика, его предыдущие строительства, а главное - узнать информацию в местной Государственной архитектурно-строительной инспекции о всех объектах застройщика и законности сооружения выбранного инвестором объекта.

Кроме того, необходимо проверить застройщика (строительную компанию) по следующим пунктам:

• отсутствие ликвидационных процедур
• продолжительность существования юридического лица
• репутация учредителей и директора компании
• отзывы инвесторов о ранее завершённых проектах
• наличие судебных споров и исполнительных производств

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках по одной из схем:

• создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
• членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
• участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

В любом случае у застройщика обязательно должно быть решение органов местного самоуправления о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения. Кроме того, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

Если для приобретения жилья покупателю предлагается участие в фонде финансирования строительства, необходимо обязательно ознакомиться с правилами фонда, что позволит оценить все возможные риски. Если же планируется участие в ЖСК, то необходимо изучить устав ЖСК, чтобы знать свои права и обязанности.

При заключении договора на покупку жилья в новострое следует обратить внимание на следующие условия договора:

• описание объекта (квартиры);
• срок сдачи дома в эксплуатацию;
• цена, размер и порядок оплаты по договору (возможная рассрочка платежа, график платежей, платеж в гривневом эквиваленте, способ внесения средств);
• момент регистрации права собственности (механизм этой процедуры);
• процедура расторжения договора и возврата денег.

При этом следует учитывать, что если строительство дома будет затягиваться, а возможно и вообще не произойдет, то покупатель может рассчитывать только на возврат денег от застройщика в судебном порядке. В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет.

Жилье вторичное

Покупку квартиры на вторичном рынке, необходимо начинать с проверки правоустанавливающих документов, в частности, не являются ли документы на квартиру поддельными. Бывают случаи, когда купить квартиру предлагают люди, которые не имеют к жилью никакого отношения. А при оформлении договора купли продажи по доверенности, необходимо убедиться, что собственник квартиры не возражает продать квартиру, доверенность не отменена и является действующей. Например, сделка оформляется по доверенности после смерти собственника, следовательно, такой договор купли-продажи будет признан недействительным в судебном порядке.

Для проверки жилья используются такие реестры:

• Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
• Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества

Многие квартиры в Украине не внесены в электронный реестр недвижимого имущества и это затрудняет процесс изучения собственника жилья. Поэтому важно выяснить собственника(ов) жилья и его полномочия по распоряжению этим жильем, т.е кто является владельцем жилья, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Кроме того, необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды. Жилье может быть «проблемным», если квартира неприватизированная, находиться в ипотеке (залоге), утеряны документы, не оформлено наследство и т.д. Эти проблемы можно решить, но для этого потребуются деньги, время и другие затраты.

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи жилья на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затянуть процесс заключения основного договора, а затем успешно его оспорить в суде.

Так, например, между продавцом и покупателем заключаются предварительные договора с определенными сроками заключения основного договора, с указанием суммы договора (стоимости жилья) и с определенными штрафными санкциями, как для покупателя, так и для продавца. В последующем, продавец может создать условия (обстоятельства) невозможности заключения основного договора (возможный запрет на отчуждение недвижимости, не снятие с регистрации проживающих в квартире, внесение собственника жилья в реестр должников, т.д.), а за это время меняется стоимость недвижимого имущества или изменяется законодательство, что делает невозможным заключения основного договора.