Безпечна покупка квартири

Власником житла можна стати шляхом придбання (купівлі) квартири на вторинному ринку житла або в новому будинку, що будується. Кожен з цих способів має свої переваги і несе в собі певні ризики. Тому необхідно звернути увагу на описані нижче ключові моменти при виборі житла і його оформленні.

Житло в новобудові

Перевагою даного способу придбання житла є те, що його можна купити (інвестувати кошти) за значно меншою вартістю, ніж готове житло, і оплату робити декількома платежами протягом обумовленого в договорі терміну. Але слід розуміти, що покупець придбає право власності на це житло тільки після здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію. Якщо ж будинок не буде добудований, то покупець-інвестор ризикує втратити капіталовкладення, оскільки повернути свої гроші у забудовника дуже складно.

Щоб себе убезпечити, слід вивчити досьє/репутацію забудовника, його попередні будівництва, а головне - дізнатися інформацію в місцевій Державної архітектурно-будівельної інспекції про всі об'єкти забудовника і законності обраного інвестором об'єкта.

Крім того, необхідно перевірити забудовника (будівельну компанію) за наступними пунктами:

• відсутність ліквідаційних процедур
• тривалість існування юридичної особи
• репутація засновників і директора компанії
• відгуки інвесторів про раніше завершених проектах
• наявність судових спорів та виконавчих проваджень

Відповідно до чинного законодавства України забудовник може здійснювати продаж квартир в новобудовах по одній з схем:

• створення житлово-будівельних кооперативів (ЖБК)
• членство у фонді фінансування будівництва (ФФБ)
• участь в інститутах спільного інвестування (ІСІ)
• укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири

У будь-якому випадку у забудовника обов'язково має бути рішення органів місцевого самоврядування про виділення земельної ділянки під забудову із зазначенням характеристик майбутньої споруди, площі земельної ділянки та її цільового призначення. Крім того, слід ретельно перевірити проектну та дозвільну документацію, містобудівні умови і обмеження, технічні умови на будівництво.

Якщо для придбання житла покупцеві пропонується участь у фонді фінансування будівництва, необхідно обов'язково ознайомитися з правилами фонду, що дозволить оцінити всі можливі ризики. Якщо ж планується участь в ЖБК, то необхідно вивчити статут ЖБК, щоб знати свої права і обов'язки.

При укладанні договору на покупку житла в новобудові слід звернути увагу на наступні умови договору:

• опис об'єкта (квартири);
• термін здачі будинку в експлуатацію;
• ціна, розмір і порядок оплати за договором (можлива розстрочка платежу, графік платежів, платіж в гривневому еквіваленті, спосіб внесення коштів);
• момент реєстрації права власності (механізм цієї процедури);
• процедура розірвання договору і повернення грошей.

При цьому слід враховувати, що якщо будівництво будинку буде затягуватися, а можливо і взагалі не відбудеться, то покупець може розраховувати тільки на повернення грошей від забудовника в судовому порядку. У будь-якому випадку, кожен сам вирішує ризикувати чи ні.

Житло вторинне

Покупку квартири на вторинному ринку, необхідно починати з перевірки правовстановлюючих документів, зокрема, чи не є документи на квартиру підробленими. Бувають випадки, коли купити квартиру пропонують люди, які не мають до житла ніякого відношення. А при оформленні договору купівлі продажу за дорученням, необхідно переконатися, що власник квартири не заперечує продати квартиру, довіреність не скасована і є чинною. Наприклад, угода оформляється за дорученням після смерті власника, отже, такий договір купівлі-продажу буде визнаний недійсним у судовому порядку.

Для перевірки житла використовуються такі реєстри:

• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно
• Реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна

Багато квартир в Україні не внесені в електронний реєстр нерухомого майна і це ускладнює процес вивчення власника житла. Тому важливо з'ясувати власника(ів) житла та його повноваження щодо розпорядження цим житлом, тобто хто є власником житла, яким чином воно було придбано і хто буде безпосередньо підписувати договір купівлі-продажу.

Крім того, необхідно переконатися, що нерухомість не знаходиться під арештом, в ній не зареєстровані малолітні, неповнолітні особи, а також інваліди. Житло може бути «проблемним», якщо квартира неприватизована, перебувати в іпотеці (заставі), загублені документи, не оформлене спадщину і т.д. Ці проблеми можна вирішити, але для цього потрібні гроші, час та інші витрати.

В даний час нерідкі випадки укладення договорів купівлі-продажу житла на вкрай невигідних для покупця умовах, які дозволяють продавцю абсолютно законно затягнути процес укладення основного договору, а потім успішно його оскаржити в суді.

Так, наприклад, між продавцем і покупцем полягають попередні договори з певними термінами укладення основного договору, із зазначенням суми договору (вартості житла) і з певними штрафними санкціями, як для покупця, так і для продавця. В подальшому, продавець може створити умови (обставини) неможливості укладення основного договору (можлива заборона на відчуження нерухомості, не зняття з реєстрації проживають в квартирі, внесення власника житла в реєстр боржників, тощо), а за цей час змінюється вартість нерухомого майна або змінюється законодавство, що робить неможливим укладення основного договору.