Аренда квартир и домов

Физические лица могут проживать в квартире или в доме по договору найма (аренды), в соответствии с которым собственник жилья (наймодатель) передает в срочное пользование свое жилье арендатору (нанимателю) на определенный срок за плату.

Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. Но если нанимателем является юридическое лицо, то использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физических лиц (ст. 813 ГК Украины). В соответствии со статьей 811 ГК Украины, договор аренды жилья заключается в письменной форме.

Если договор аренды заключается сроком на три года и более, то его необходимо нотариально удостоверять с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК Украины). Несоблюдение этого требования влечет за собой признание этого договора аренды недействительным в судебном порядке.

Существенными условиями договора аренды являются следующие условия:

• наименование и реквизиты сторон
• срок заключения договора аренды жилья
• технические данные арендованной недвижимости
• права, обязанности и ответственность сторон
• размер, способ и сроки внесения платы за аренду
• условия досрочного расторжения договора найма

Стороны договора аренды могут включить в договор и другие условия, как например: ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение текущего или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных.

Арендаторы имеют право использовать арендованное жилье и находящееся в ней имущество по целевому назначению и в соответствии с условиями договором. С согласия арендатора имеют право подселять временных жильцов и сдавать жилье в субаренду; в случае ухудшения жилья - требовать уменьшения размера арендной платы.

Кроме того, наниматели жилья с согласия арендодателя могут производить улучшения в квартире (доме). Например, устанавливать дополнительное оборудовании (кондиционер, стиральная машинка), а в последующем могут «изымать» эти улучшения или требовать у арендодателя возмещения своих расходов на эти улучшения или на зачисление их стоимости в счет арендной платы (ч.3 ст.778 ГК Украины). Также квартиранты имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч.1 ст.822 ГК Украины).

Арендатор обязан:

• осуществлять текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату;
• не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения;
• содержать арендуемое имущество в надлежащем виде, предотвращать его повреждение;
• компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по его вине;
• вовремя оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором аренды;
• не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома);
• обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества.

Коммунальные услуги за арендованное жилье уплачиваются в соответствии с условиями договора аренды. Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решать, кто должен оплачивать услуги ЖКХ - арендодатель или арендатор.

В соответствии со ст.820 ГК Украины одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором. Таким образом, стороны договора фиксируют в договоре размер арендной платы, условия оплаты (наличный, безналичный), а также обстоятельства, при наступлении которых могут изменить размер арендной платы.

В соответствии со ст.819 ГК Украины текущий ремонт жилого помещения (части помещения), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт - арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие условия. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Согласно статье 825 ГК Украины, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда. При этом в договоре аренды можно оговорить и другие сроки и условия.

В соответствии со ст. 784 ГК Украины наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение не надлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.