Здравствуйте! Планирую в скором времени приобритать себе жилье, помогите не допустить роковых ошибок.
Краткая характеристика о себе (покупатель): Мужчина 27 лет, образование высшее, проживаю в Днепр. области, работаю на угольной шахте специалистом.
Краткая характеристика о продавце: согласно докумантам на квартиру, квартира пренадлежит владельцу Н. (эта женщина погибла в 2018г.) и ее сыну А., Сын А. женат на О. (и у них есть несовершенно летний ребенок)
А. и Н. согласно технического паспорта владеют квартирой 1/3+1/6 и 1/3+1/6
Квартиру покупаю в рассрочку по определенной схеме оплаты частями в долларах США непосредственно О. и А., с оформлением сделки у частного нотариуса.
Какие необходимо мне (как покупателю) проверить и оформить документы чтобы купить данную квартиру, дайте пожалуйста несколько советов как мне правильно поступать при сделке! P/S cделка состоится 13 августа...
Здравствуйте, уважаемый заказчик!
В этой сделке у Вас два серъезных препятствия: Первое - Право собственности у Н, и Второе - Несовершеннолетний ребенок у супругов А и О (продавцов квартиры)
Первое
Пока не будет оформлено право собственности на всю квартиру субъектом А, квартиру покупать не стоит, да и у нотариуса Вы ее не оформите, ведь согласно правил для нотариуса, нотариус обязан проверить является ли продавец собственником квартиры. Исходя из указанных Вами условий Вы можете пиобрести только часть квартиры принадлежащей собственнику А (1/3+ 1/6) . Возникает вопрос. Почему не оформлено наследство сыном А , ведь прошло уже полгода, и по видимому есть какие-то подводные камни, о которых даже нотариус не может узнать. Может объявиться обязательная доля в наследстве, много других рисков, как-то, ипотека, квартира в залоге, другие ограничения на отчуждение, .
Второе
Несовершеннолетний ребенок у продавцов А и О
- В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» Родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и / или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять деление, обмен, отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства. Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.
Во всех случаях нужно получить от органа опеки и попечительства ( в народе – опекунский совет) согласие на сделку. Согласно статье 224 Гражданского кодекса Украины сделка купли продажи квартиры – без разрешения опекунского совета является недействительной.
Всегда, когда в сделке участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством, требуется разрешение Органа опеки и попечительства. ВСЕГДА! БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ!
Ниже приведены выписки из Гражданского кодекса Украины (мовою оригіналу)
Стаття 224. Правові наслідки вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування
Стаття 71. Правочини, які вчиняються з дозволу органу опіки та піклування
1) відмовитися від майнових прав підопічного;
2) видавати письмові зобов'язання від імені підопічного;
3) укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;
4) укладати договори щодо іншого цінного майна.
С уважением Николай Лях.
Спасибо Николай!