Вітаю!
приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будівлі/будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
З цього питання у судовій практиці зазначено, що з метою встановлення виду приміщення – допоміжне чи нежитлове – необхідним є встановлення технічних характеристик такого приміщення та його значення для експлуатації всього будинку. Суди при розгляді відповідних справ мають перевірити статус спірного нежитлового приміщення, наявність/відсутність у приміщенні технічного обладнання будинку, вид його попереднього використання.
Так, приміщення для отримання статусу допоміжного має слугувати для:
1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку;
2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Так, Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ звертається увага, що для визначення приміщення допоміжним, необхідним є доведення того факту, що без доступу до спірних об’єктів неможлива експлуатація будинку (ухвала від 01.04.2015 у справі № 6-36875св14).
Доказами того, що приміщення не є необхідним для експлуатації будинку, може бути довідки управителя будинку про відсутність вузлів управління (засуви, вентилі, крани) систем опалення, водопостачання і каналізації цього будинку, а також вузлів обліку електроенергії у зазначеному приміщені, висновки будівельно-технічного експертного дослідження, матеріали технічної інвентаризації, що підтверджують попереднє використання таких приміщень як нежитлових та інше.
Приміщення бувають різні: нежитлові та допоміжні. І, якщо перші приватизувати, купувати і дарувати можна, то другі – за жодних умов не можна! Відрізнити одні від одних допоможуть норми чинного законодавства.
У частині другій ст. 382 ЦК України зафіксовано: «Всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками з права спільної сумісної власності спільного майна цього будинку».
Для диференціації допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, що призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку та входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, що призначені для торгових, побутових та інших потреб непромислового характеру та є самостійним об'єктом цивільноправових відносин, житловий фонд не входять, необхідно виходити як із місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень: способу та порядку їхнього використання. Такий правовий висновок викладено у Постанові Великої Палати ВС від 23.10.2019 року у справі №598/175/15-ц.
Водночас законодавство поділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового як окремих об'єктів нерухомості. Відповідно до ст. 1 Закону N 2482-XII допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, що призначені для забезпечення експлуатації безпеки будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітки, вестибюлі, коридори, комори, підвали, шахти, сміттєпроводи, машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
До нежитлових приміщень відносяться приміщення, що належать до житлового комплексу, але не належать до житлового фонду, призначені для торгових, побутових та інших потреб промислового характеру та є самостійним об'єктом цивільноправовий відносин. Їх докладно описує частина 3 статті 4 ЖК Української РСР. Внаслідок приватизації квартир право власності на ці приміщення не виникає.
Відповідно до Конституції України, всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках власники і приватизованих, і неприватизованих квартир є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень (з правом володіння, користування та розпорядження).
Власники квартир багатоквартирних будинків та житлової площі у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою… (ч.2 ст.10 Закону N 2482-XII). Допоміжні приміщення (комори, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безкоштовно та окремо приватизації не підлягають!
А що ж робити у випадку приватизації такого приміщення?
Правовий акт органу державної влади, органу місцевого самоврядування, який не відповідає закону та порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується (ч. 1 ст. 393 ЦК України).
02.03.2004 року у справі № 1-2/2004 КСУ було ухвалено рішення про те, що допоміжні приміщення є власністю всіх мешканців багатоквартирного будинку.
07.04.2021 року КГС ЗС у справі № 463/2237/16-ц прийняв аналогічне рішення про те, що підвальне приміщення багатоквартирного будинку входить до переліку допоміжних приміщень будинку і є призначеним для обслуговування будинку та підвищення життєвого комфорту його мешканців та на праві спільної власності належать усім співвласникам житлового будинку й приватизації не підлягають. Водночас нема потреби додатково підтверджувати право власності на ці приміщення, оскільки це відбувається автоматично з набуттям статусу мешканця будинку або власника квартири.
Це підтверджується і рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011.
Рішення Конституційного Суду України є остаточними та обов'язковими до виконання на території України. Водночас вони не можуть бути оскаржені.
На балансі ОСББ або ЖЕКу знаходиться весь житловий комплекс, включаючи житлові, нежитлові та допоміжні приміщення. Технічні плани перебувають у балансоутримувача та бюро технічної інвентаризації (в інвентарній справі). За потреби кожен мешканець будинку (як учасник спільної сумісної власності) може з ними ознайомитись. Водночас допоміжні приміщення належать усім мешканцям (власникам квартир). Їм також належить право розпоряджатися такими приміщеннями через пряму норму закону. Ніхто не має пріоритету у використанні.
Саме співвласники допоміжних приміщень й несуть весь вантаж утримання приміщень у належному санітарному, протипожежному та технічному стані (Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”).
Зміна функціонального призначення таких приміщень не допускається, оскільки це було б прямим порушенням вимог чинного законодавства України.
Таким чином, оформлення права власності на ці приміщення як на окремий об'єкт цивільних прав (зокрема, за ОСББ) виключається. Зазначене узгоджується із практикою Верховного суду у справі № 914/554/19 від 16.12. 2020.
ОТЖЕ, ВКАЗАНІ ВАМИ КОМОРИ, СКОРІШЕ ЗА ВСЕ Є ДОПОМІЖНИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ (АЛЕ ДЛЯ ОСТАТОЧНОЇ ВІДПОВІДІ НА ВАШЕ ПИТАННЯ ТРЕБА БАЧИТИ ПРОЕКТНУ ДОКУМЕНТАЦІЮ БУДИНКУ).