1. Дії до початку укладення договору:
1.1. Отримати від покупця копії документів про право власності на будинок: свідоцтво про право власності на будинок, технічний паспорт. Пересвідчитись, що в будинку не проведені перепланування, які відсутні в технічному паспорті.
1.2. Замовити Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно по будинку. Інформація з витягу покаже, чи не перебуває будинок під арештом та чи не є він об'єктом судових спорів. Також Витяг покаже, скільки у будинку власників. Може виявитись так, що будинок має кількох співвласників, в такому випадку кожен з них повинен надавати письмову згоду на продаж будинку. Нерідко трапляється так, що будинок продає один з співвласників без згоди іншого, а потім другий співвласник починає судитись та "тягати" добросовісного покупця по судах як співвідповідача.
1.3. Перевірте особу-продавця на вебсайті Судова влада України. В полі пошуку введіть його повне ім'я. Це покаже, що з продавцем ніхто не судиться за будинок. Купувати будинок, за який ведуться судові спори, не варто.
1.4. Договір купівлі-продажу будинку укладається виключно в письмовій формі та посвідчується нотаріусом, тому заздалегідь знайдіть нотаріуса, який оформить угоду купівлі-продажу.
2. Правила безпечної купівлі нерухомості:
2.1. Не передавайте гроші за будинок завчасно. Передачу коштів проводьте виключно в офісі нотаріуса (в день укладення договору) та при достатній кількості свідків (бажано 2-3 осіб).
Якщо все ж передаєте продавцю аванс, обовязково складайте розписку — письмовий документ про підтвердження отримання продавцем передплати за будинок. В розписці обов'язково зазначайте, яка сума грошей передана продавцю та у зв'язку з чим.
2.2. Закон встановлює обмеження на готівкові розрахунки між фізичними особами. Одна особа може передати іншій особі готівкою лише 50 000 гривень при укладенні договору, який посвідчується нотаріально. Платежі на суму, що перевищує 50 000 гривень, проводяться через банк — шляхом переказу коштів з рахунку покупця на рахунок продавця.
Ви можете зробити так: передати продавцю 50 000 грн готівкою, залишок перерахувати на банківський рахунок продавця (з картки на картку).
2.3. Після перерахуванню продавцю повної суми обов'язково підписати Акт про проведення остаточного розрахунку між продавцем та покупцем. Акт складає нотаріус, як додаток до Договору купівлі-продажу будинку. В Акті зазначається, що в момент підписання договору покупець та продавець провели повний розрахунок за будинок та фіксується, яким чином передавались гроші: частина — готівкою, залишок — на банківський рахунок (картку) продавця. Акт підтверджує, що покупець остаточно розрахувався за придбаний будинок та убезпечує покупця від можливих майбутніх претензій продавця про те, що йому не доплатили.
Акт про проведення остаточного розрахунку викладається на спеціальному нотаріальному бланку, підписується продавцем та покупцем, і посвідчується нотаріусом. Цей документ гарантує покупцю безпеку, оскільки фіксує, що він оплатив повну вартість будинку, і продавець отримав ці кошти.
2.4. Договір купівлі-продажу будинку також готує нотаріус. Зазвичай в нотаріуса вже розроблені типові шаблони договорів, куди він вписує інформацію про сторони договору — продавця та покупця.
3. Вартість оформлення договору через нотаріуса
Єдиних розцінок на послуги нотаріусів немає, кожен нотаріус ставить свою ціну. Зазвичай укладення договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса починається від 6000 гривень. Варість послуг коливається від регіону до регіону, залежно від місцевого ринку ціх послуг.
4. Податки
— При купівлі-продажу будинку сплачуються такі податки:
— Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО). Ставка податку — 5% від ціни будинку;
— Військовий збір. Ставка податку — 1.5% від ціни будинку;
— Збір до Пенсійного фонду.
— Оплата реєстрації майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (з продавця на покупця).
Зазвичай ПДФО та військовий збір сплачує продавець. Збір до Пенсійного фонду України та оплату перереєстрацій майна — покупець. Оплату послуг нотаріуса продавець та покупець ділять навпіл.
Можна домовитись і про інші умови оплати податків та послуг нотаріуса, це вже на розсуд продавця та покупця, закон не висуває обов'язкових умов поділу витрат, аби податки лише були сплачені.
Нотатка.Якщо в цьому році продавець не продавав іншого житла, тобто це перша продажа з 01.01.2024, то ПДФО не сплачується. При другій продажі ставка ПДФО — 5%, при третій — 18%.