Обмін земельними ділянками в межах одного садівничого товариства

З юридичної точки зору є декілька варіантів оформлення обміну земельними ділянками:

1. Договір міни, при якому одним договором можливо оформити обмін об'єктів нерухомості. 


2. Два договори купівлі-продажу (за першим договором: Ви продаєте земельну ділянку, а сусідка купує; за другим: сусідка продає, а Ви купуєте).


3. Теоретично є можливим варіант двох договорів дарування (однак в даному випадку ви вдвох сплачуєте податки (розмір яких зазначено нижче) в результаті отримання в дар майна не від родичів першого чи другого ступеня споріднення). Тому даний варіант є економічно недоречним.

Найбільш оптимальним з економічної точки зору є договір міни, так як вартість нотаріальних послуг в даному випадку буде, скоріш за все, нижчою, ніж в випадку оформлення двох договорів купівлі-продажу, зважаючи на те, що це одна нотаріальна дія. Крім того, відпадає необхідність проведення розрахунків між сторонами через банк.

З точки зору документів, необхідних для оформлення договору міни чи договору купівлі-продажу, різниці немає (так як застосовуються однакові правові норми для цих видів цивільно-правових правочинів). 

У разі, якщо Ви оберете для посвідчення вищевказаних договорів державного нотаріуса, то необхідно враховувати ставки державного мита. Відповідно до декрету Кабінету Міністрів України  “Про державне мито” за  посвідчення  договорів  відчуження  земельних  ділянок сплачується державне мито у розмірі 1 % суми договору, але не  менше  одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн). 

Приватні ж нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та фізичною особою. 

Для найбільш точного розрахунку вартості нотаріальних дій та їх доцільності, рекомендуємо звернутись до нотаріуса, якого Ви оберете для посвідчення обраного Вами договору відчуження.

Щодо обов'язкових платежів до бюджету.

Податок на доходи фізичних осіб та військовий збір.

Відповідно до ст. 172.1 Податкового кодексу України дохід, отриманий від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, за умови перебування її у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Стаття 121 Земельного кодексу України визначає такі розміри:

- для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара

- для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

- для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;

- для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

- для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Враховуючи вищезазначене, час придбання земельної ділянки дійсно впливає на необхідність сплати податків.

Таким чином, у разі продажу земельної ділянки податок на доходи фізичних осіб та військовий збір не сплачуються тільки за умови одночасної наявності трьох факторів:

1) розмір земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної в статті 121 Земельного кодексу України;

2) ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки;

3) фізособа продає нерухоме майно вперше протягом року.

Отже, якщо земельна ділянка у власності менше 3 років (як Ви зазначаєте, щойно придбана), відчужувачем такої земельної ділянки сплачується 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору від вартості земельної ділянки, встановленої в договорі. 

Акцентую увагу, що дані положення Податкового кодексу України будуть застосовуватись і у разі укладення договору міни, і у разу купівлі-продажу. 

2. Адміністративний збір за державну реєстрацію права власності на земельну ділянку.

Незважаючи на обраний Вами варіант оформлення земельних ділянок, кожному з Вас необхідно буде сплатити також адміністративний збір за державну реєстрацію права власності, що у Вас виникне. На даний момент, відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” за державну реєстрацію права власності  у строк до 5 робочих днів справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (210 грн)

3. Сплата збору на обов'язкове пенсійне страхування до Пенсійного фонду України. 

Земельна ділянка не відноситься до нерухомого майна у визначенні Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», яким передбачено сплату цього збору при купівлі об'єктів нерухомості, а отже, вартість земельної ділянки не є об’єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості. Збір на обов'язкове пенсійне страхування не сплачується.

З повагою, адвокат Альона Степанишина