Можно ли передать в сервитут государственное имущество (причалы) вместо передачи этих объектов в аренду? Могут ли быть претензии со стороны государственных органов, ведь при сервитуте в отличии от аренды госимущества в госбюджет не перечисляется 70%?
АКТУАЛЬНО НА 25.07.2013
По сути поставленных вопросов о сервитуте сообщаем наши выводы. Договор сервитута причалов имеет все шансы быть признан недействительным на основании следующего.
Сервитут – это вещное право на пользование чужим имуществом (п.2.ч.1.ст.395 Гражданского кодекса Украины)
Согласно ст. 401 ГК Украины, право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом.
Понятие (сущность) правоотношений возникающих при сервитуте изложена в ч.1 ст.404 ГК Украины, согласно которой право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д.
Таким образом, потребность установления сервитуту возникает только в тех случаях, когда владелец имущества не может удовлетворить свои потребности иным (другим) способом и для пользования и владения своим имуществом ему необходимо иметь право пользования чужим имуществом (сервитут). Другими словами – собственник имущества не может «полноценно» пользоваться своим имуществом без «рядом находящего» чужого имущества.
В данном случае, по нашему мнению, между сторонами возникают арендные отношения по передаче в аренду гидротехнических сооружений (причалов), а не сервитут.
Обращаю внимание, что такой договор может быть признан недействительным в судебном порядке согласно ст.235 ГК Украины, как притворная сделка с целью «прикрыть» другую сделку, в данном случае договор аренды. Поскольку при аренде государственного имущества 70% арендной платы должно поступать в бюджет, то призвание договора сервитута недействительным будет свидетельствовать о нанесении ущерба бюджету в виде неполученной арендной платы.
Кроме того, фискальные органы могут признать такую сделку недействительной в порядке ст.228 ГК Украины, согласно которой:
«1. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
В случае признания договора недействительным, независимо от того, что будет положено в основу расчета платы за сервитут (доходы или расходы), Порт не сможет отразить расходы и налоговый кредит.
Если же придерживаться позиции «пока не доказано, что сервитут незаконный, операции считаются правомерными», то на основе анализа законодательства рассмотрим правомерность применения предлагаемой методики расчета платы за сервитут.
На сегодняшний день расчет платы по использованию (сервитуту) недвижимого имущества не подлежит государственному регулированию. Таким образом, предприятия самостоятельно определяют стоимость услуг на основании расчетов, калькуляций и т.п.
Следует отметить, что в общепринятой практике для определения стоимости объекта оценки (в частности, стоимости услуг) используются основные общепринятые методические подходы оценки - затратный, доходный и сравнительный. Основным фактором, влияющим на возможность использования того или иного методического подхода, является наличие соответствующей информации, требуемой для корректной стоимости.
По нашему мнению, предприятия могут самостоятельно определять метод расчета стоимости услуг по сервитуту.
Отнесение платы за сервитут в расходы.
Относительно отнесения платы за сервитут на расходы порта, хотим отметить следующее, что при данной операции Порт относит на расходы не свои доходы, а фактически понесенные расходы по операциям сервитута недвижимости, то есть на расходы относится плата за пользование причалами. Основным в правомерности отнесения платы за сервитут недвижимости (причалов) в налоговые расходы является связь полученных услуг по использованию причалов с хозяйственной деятельностью порта (статья 138 Налогового кодекса), а так же подтверждение полученной услуги первичными документами (договор, акты предоставленных услуг).
Использование доходного метода определения цены (стоимости) услуги по сервитуту, как мы писали выше, не противоречит действующему законодательству.
Относительно правомерности включения НДС в налоговый кредит Порта по операциям сервитута недвижимости.
Подпунктом "б" п.185.1 Налогового кодекса Украины определено, что объектом налогообложения являются операции налогоплательщиков по поставке услуг, место поставки которых расположено на таможенной территории Украины, согласно ст.186 НКУ.
Место поставки услуг, связанных с недвижимым имуществом является фактическое местонахождение такого имущества (пункт 186.2.2 Налогового кодекса). Следовательно, для целей обложения НДС считается, что услуги по сервитуту недвижимости (причалов) предоставляются на таможенной территории Украины, и соответственно эта операция подпадает под объект обложения НДС согласно п. 185.1 Налогового кодекса и подлежит налогообложению НДС по ставке 20%.
Относительно включения НДС по данным операциям в налоговый кредит Порта хотим отметить следующее, что ключевым для правомерного включения НДС в кредит является то, что предоставленные услуги должны быть связанны с хозяйственной деятельностью Порта (пункт 198.3 Налогового кодекса), а так же соответствующим образом должны быть оформлены первичные документы (заключен договор, подписаны акты выполненных работ, получены налоговые накладные оформленные согласно действующему законодательству).