Налог на нежилую недвижимость: объекты основных средств

АКТУАЛЬНО НА 07.09.2015 

Согласно п.266.2.1 НКУ объектом налогообложения являются объекты нежилой недвижимости, в том числе его доли.

Определение объектов нежилой недвижимости содержится в п.14.1.129.1 НКУ:

«об'єкти нежитлової нерухомості - будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду. У нежитловій нерухомості виділяють:

а) будівлі готельні - готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку;

б) будівлі офісні - будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей;

в) будівлі торговельні - торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування;

г) гаражі - гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки;

ґ) будівлі промислові та склади;

д) будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки);

е) господарські (присадибні) будівлі - допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо;

є) інші будівлі;».

Из данного определения следует, что под налог на нежилую недвижимость попадает не любая недвижимость, а только здания и помещения. Как известно, к недвижимости относятся также и сооружения. Но поскольку в определении п.14.1.129.1 НКУ сооружения не указаны, то следовательно эти объекты не облагаются налогом. Кроме того в п.14.1.238 НКУ дано определение «сооружения», в котором прямо указано, что сооружения не относятся к зданиям (споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель і призначені для виконання спеціальних технічних функцій).

Какие же объекты относятся к зданиям и помещениям?

Налоговый кодекс содержит также определение «здание» в п.14.1.15.:

«будівлі - земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності».

Из данного определения «здания» можно сделать вывод, что здания – это те объекты, которые в итоге образуют помещения.

К сожалению, что такое помещение, Налоговый кодекс не определяет, поэтому обратимся к другим нормативным документам.

Определение «помещения» содержит Национальный стандарт №2 "Оценка недвижимого имущества", утвержденный постановлением КМУ от 28 октября 2004 г. N 1442:

«приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу».

Указанную цепочку определений можно представить в виде схемы.

Таким образом, подведем итоги из анализа определений. Объектом обложения являются здания (помещения). Сооружения не являются объектом обложения.

Где должно быть указано, что тот или иной объект относится к зданию или сооружению?

Поскольку согласно п.266.3.3 НКУ база обложения для юрлица определяется «на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт», то в таких документах и должно быть указано чем является объект недвижимости – зданием или сооружением.

Следует обратить внимание, что подтверждать право собственности могут не только свидетельство о праве собственности или «витяг» из госреестра, а также другие правоустанавливающие документы. Перечень правоустанавливающих документов установлен п.37 «Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», утвержденного постановлением КМУ от 17 октября 2013 г. N 868 (консультация на тему правоустанавливающих документах направлялась 29.01.2015г.).

Если в правоустанавливающих документах прямо не определено, чем является объект – зданием или сооружением, то предприятие может обратиться к классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000. По нашему мнению, данный классификатор не носит обязательный характер, поскольку Налоговый кодекс не ссылается на него, а также в классификаторе не указано, что он применяется для налоговых целей. Считаем, что его можно использовать только в качестве рекомендации.

С учетом вышеизложенного для определения, к какому объекту относится тот или иной объект недвижимости (к зданиям или сооружениям), предприятию рекомендуется выполнять следующую последовательность действий.

1. Проверить наличие в правоустанавливающих документах наличие определения, чем является объект – зданием или сооружением, и согласно определению (если это здание) включить объект в перечень подлежащих обложению. Если в этих документах не определено, здание это или сооружение, то перейти к следующему шагу.

2. Проверить наличие объекта в классификаторе ДК 018-2000.

Если объект указан в ДК 018-2000 и предприятие устраивает такое определение объекта (здание или сооружение), то согласно определению (если это здание) включить объект в перечень подлежащих обложению.

Если объект указан в ДК 018-2000 и предприятие не устраивает такое определение объекта (здание или сооружение), то перейти к шагу №3.

Если объект не указан в ДК 018-2000, но внутренняя комиссия из технических специалистов предприятия может сделать однозначный вывод, что соответствующий объект попадает или нет в состав зданий, т.е. имеет или нет помещения, ограниченные строительными элементами, то перейти к шагу №4.

3. Получить заключение научного технического заведения (института), в котором будет четко определено, чем является соответствующий объект – зданием или сооружением.

4. Внутренняя комиссия из технических специалистов предприятия дает заключение об отнесении соответствующего объекта к зданиям или сооружениям (например, «настіння» которые не ограниченны строительными элементами и не имеют входа, выхода, можно отнести к сооружениям, соответственно не включать в перечень подлежащих обложению).

ВЫПИСКА ИЗ ДОКУМЕНТА 

1. Документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, є:

1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат;

2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

4) видані нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;

5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до закону;

6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;

7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видані до 1 січня 2013 р. органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;

8) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

9) державний акт на право приватної власності на землю, державний акт на право власності на землю, державний акт на право власності на земельну ділянку або державний акт на право постійного користування землею;

10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

12) заповіт, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

13) закон, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації;

15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

16) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.