ОСББ та договір з нежитловим приміщенням

ОСББ має право на укладання договору із АТ «Укрпошта» про сплату внесків на утримання будинку. При цьому, ОСББ не втратить статусу неприбуткової організації після укладання такого договору з наступних підстав.

Відповідно до положень статті 4 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – ЗУ «Про ОСББ»), об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об'єднання визначається цим Законом та іншими законами України.

Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання.

Об’єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону.

Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.

Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників 

Майно об'єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Майно, придбане об’єднанням за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

Відповідно до ч.1 статті 15 ЗУ «Про ОСББ», співвласник зобов’язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

Згідно положень статті 16 ЗУ «Про ОСББ», об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту об’єднання, зокрема, укладати договори; встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;

Згідно статті 18 ЗУ «Про ОСББ», об'єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов'язане, зокрема, забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам; забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна;

Відповідно до положень статті 20 ЗУ «Про ОСББ» частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.

Відповідно до положень статті 21 ЗУ «Про ОСББ», кошти об’єднання складаються, зокрема, з внесків і платежів співвласників;

Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання.

Згідно статті 12 ЗУ «Про ОСББ», управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління.

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання.

З вищезазначених положень вбачається, що утримання будинку за рахунок внесків співвласників, членів ОСББ, є основною діяльність ОСББ, яка є неприбутковою організацією.

За таким, ОСББ не втратить статус неприбуткової організації, оскільки здійснює свою діяльність та виконує такі функції, зокрема збір внесків на утримання будинку від членів ОСББ, співвласників, які передбачені ЗУ «Про ОСББ» та статутом.

Що стосується договору, то слід звернути увагу на наступне.

Відповідно до ч.1 статті 626 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

В ч. 1 статті 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно до положень статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

За положеннями статті 639 ЦК України, договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами.

Як вбачається, положеннями ЦК України закріплений принцип «свободи договору», який надає право кожній особі (фізичній, юридичній) на укладання таких договорів, які сторони вважають необхідним, або бажаним.

При цьому, умови договору сторони визначають на власний розсуд, тобто такі, які вважають необхідними.

Отже, ОСББ в процесі здійснення своєї діяльності і виконуючи функції щодо збору внесків та утриманню будинку має право укладати будь-які договори, як із сторонніми організаціями так і із співвласниками, членами ОСББ.

Слід зазначити, що членські книжки, які мають певні товариства, а також ОСББ – є однією із письмових форм договору, який визначає статус його члена, підтверджує факт оплати внесків, а також домовленість сторін виконувати статутні положення організації.

За таким, Ви маєте законне право укласти договір з АТ «Укрпошта» про сплату внесків на утримання будинку виклавши про це умови у договорі.

Предметом такого договору буде домовленість між ОСББ і АТ «Укрпошта» про сплату внесків на утримання будинку. Умовами договору  слід визначити розмір і порядок сплати внесків, а також обов’язки виконувати статутні положення та нести відповідальність за їх порушення або невиконання.

Нажаль зразка такого договору я не маю, але Ви можете залишити у відгуку свій е-mail, або надіслати його на мій klimenok.inna@gmail.com, і якщо я знайду щось подібне, то Вам відправлю. Чи можливо складу договір на Ваше замовлення.

Всього Вам доброго!

З повагою,

Клименок Інна Олександрівна