Ссуда квартиры

Вопрос по здаче квартиры в оренду, здача в аренду как я понял подразумевает получение арендной платы и оплаты 18% налога. Но если оплаты нет, то тогда это называеться ссуда и физ лица не платят налог, в это время физ лицо которое пользуеться квартирой несет полную ответсвенность за это имущество? Будет ли иметь подписаный без нотариуса договор юр силу? Как этот договор должен называться? Может ли пододбный договор иметь штрафные ссанкции и может ли владелец брать залог который при окончании договора будет возвращен?