Как купить дом с проблемными документами?
Мы хотим купить половину дома в Киевской области в селе Боровая. Эта половина дома оформлена, как отдельная квартира с отдельным двором и отдельным входом.
У продавца есть долг за газ 8000 грвн и за свет 10000 грвн. С 2018 года ничего не оплачивается. Коммунальные службы отключили газ и свет. У них даже вырезан счетчик за коммунальные услуги.
У продавца нет кадастрового номера на участок земли.
Цена на геодезические работы от 3000 + цена на получение кадастрового номера. Продавец не может оплатить, мотивируя, что нет сейчас денег.
У продавца нет всего пакета документов. Нет вытяга с реестра недвижимости о доме и потерян технический паспорт на дом.
Продавец согласен написать доверенность на соседку, которая будет заниматься кадастровым номером и получит дубликаты документов.
Мы согласны оплатить полностью оформление всех необходимых документов за наш счет (все дубликаты и кадастровый номер). Мы согласны оплатить задолженность за коммунальные услуги за наш счет.
Вопрос: какие документы или расписку или что нам подписать с продавцом этого дома, чтобы продавец нас не кинул на деньги, потому что мы можем полностью оплатить оформление документов, а продавец может потом резко повысить цену или вообще откажется нам продавать этот дом?
И второй вопрос: как правильно оформить доверенность продавца на соседку для получения дубликатов документов и кадастрового номера (эта соседка владеет второй половиной этого дома, эта соседка - мама будущей невесты моего брата, то есть наша будущая теща), что необходимо написать в доверенности важное для защиты наших интересов?
Консультація виконавця
Никакие расписки не страхуют вас. Для того, чтобы обезопасить себя, нужно заключить с продавцом предватительный договор купли-продажи ( т.е. договор о намерениях), обязательно оформить такой договор у нотариуса. В договоре указать сумму аванса, (расчитайте всю фактическую сумму на покрытие задолженностей и других расходов по оформлению документов в качестве аванса - если задолженность будете погашать вы своими силами, то эти деньги физически не передаете продавцу, она как старховка будет указана только в договоре), все чеки на оплату по коммунальным оставляете у себя ( при оформлении основного договора они Вам понадобятся). В самом договоре будет указана только сумма аванса, как гарантия заключения основного договора в будущем.
В договоре обязательно указывается дату заключения основного договора. Расчитайте дату так, чтобы Вы могли успеть подготовить документы к сделке. А также указывется сумма основного договора, и желательно предусмотреть, что сумма основного договора не может быть изменена в одностороннем порядке.
Если вдруг сделка срывается, по вине продавца, то аванс он Вам должен будет вернуть согласно договору в полном объеме, в договорах такое условие обязательно прописывается.
Что касается доверенности. Вы когда обратитесь к нотариусу, у него есть разработанные шаблоны доверенностей. Вы ему только сообщите на что нужна доверенность:
- на представництво інтересів з питань виготовлення технічного паспорту на обєкт нерухомості;
- на отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності;
-на здійнення дій щодо підготовки та подання документів для присвоєння кадастрового номеру на земельну ділянку в Держкадастрі
Нотариус подготовит полный текст документа (доверенности).
Если у Вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь marina.bekalo@gmail.com
С уважением,
Адвокат Бекало Марина
