покупка недвижимости

Доброе утро! Скажите пожалуйста при продаже дома когда делают оценку нужна Едовидка или звит про нерухоме майно? в чем разница? если в едовидке стоит район проживания цена оценки гараздо ниже чем без него! почему такая разница в сумме? Как правильно должна выглядеть оценка?