За что отвечает Осбб

Добрый день! 

По вашему вопросу можем сообщить следующее

Согласно Закону «Про объединения совладельцев многоквартирного дома» к обязанностям ОСББ относятся:

обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние неделимого и общего имущества, принадлежащего членам объединения;
отчитываться общему собранию о выполнении сметы объединения за год;
обеспечивать исполнение требований устава объединения:
выполнять свои договорные обязательства;
обеспечивать соблюдение интересов всех совладельцев при установлении условий и порядка владения, использование и распоряжение общей собственностью, распределении между совладельцами расходов на эксплуатацию и ремонт общего имущества;
прекращать действия третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и распоряжения неделимым и общим имуществом членами объединения;
в случаях, предусмотренных законодательством, уставом объединения, представлять интересы совладельцев в соответствии с предоставленными полномочиями в отношениях с третьими лицами.
Выполнение обязательств объединением относится к полномочиям его правления в соответствии с уставом объединения.

Правила содержания жилых домов и придомовых территорий (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z092705/conv#o33 ),  определяют, что придомовая территория –это территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом о праве собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома. 

Кроме того, определение придомовой территории дает Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015г. № 417-VII ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text ): придомовая территория – территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и принадлежащие ему здания и сооружения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Согласно Закону "О жилищно-коммунальных услугах"  ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19/conv#n15 ), услуга по управлению определяется как  результат хозяйственной деятельности субъектов хозяйствования, направленной на обеспечение надлежащих условий проживания и удовлетворение хозяйственно-бытовых нужд жильцов дома путем содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома и его придомовой территории согласно условиям договора.

Таким образом,  услуга управления многоквартирным домом включает в себя содержание придомовой территории, а придомовая территория должна быть определена Государственным земельным кадастром и передана совладельцам в собственность или пользование. Но по состоянию на сегодняшний день случаи, когда бы придомовая территория была передана в собственность, на практике отсутсвуют, так как чтобы передать земельный участок в собственность совладельцам или пользование необходим порядок такой передачи. А такой порядок на законодательном уровне еще не создан, не разработан, не утвержден. Эти изменения вступят в силу 1 января 2023 года.

То есть, "придомовой территории" возле домов, в понимании действующего законодательства, на сегодняшний день не существует. Есть просто территория вокруг дома, на которой могут быть расположены вспомогательные здания, сооружения, площадки и т.д., но из-за того, что эта территория не оформлена в собственность или пользование совладельцами – она не может быть придомовой. Можно сказать, что это просто территория, которая убирается. 

Законом "О жилищно-коммунальных услугах"  установлено, что в случае если придомовая территория многоквартирного дома не оформлена в собственность или пользование совладельцев многоквартирного дома, уборка и другие услуги по обслуживанию территории вокруг такого многоквартирного дома могут быть включены в смету расходов на содержание многоквартирного дома и придомовой территории  исключительно с согласия потребителей с определением на договорных началах и согласованием с органом местного самоуправления границ и площади территории, которую совладельцы согласны содержать . 

Что касается согласования границ такой территории с органом местного самоуправления, то можно сказать, что процедура такого согласования также еще не урегулирована.

При отсутствии порядка передачи земельного участка в собственность или пользование совладельцам, единственный способ определения границ территории для содержания, уборки и других работ – это согласование на общем собрании совладельцев границ территории вокруг дома, которую совладельцы согласны содержать. Это указывается в протоколе собрания. Если же управление домом осуществляется управляющим (по договору с ОСМД или от имени совладельцев, то условия управления и содержания придомовой территории указываются в договоре.

Таким образом, ОСББ не предоставляет совладельцам никаких услуг, в т.ч. жилищно-коммунальных так как ОСББ не является и не может быть исполнителем услуг в отношениях с совладельцами. ОСББ только собирает и аккумулирует средства совладельцев, оплачивает общие расходы (в т.ч. на содержание дома и придомовой территории), которые ОСББ осуществляет в соответствии с уставом и утвержденной сметой. 

Для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме, включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжения и водоотвода, теплоснабжения и отопления, вывоза отходов, объединение совладельцев, приняв соответствующее решение на общем собрании, может определить управляющего, исполнителя отдельных жилищно-коммунальных услуг, с которыми все совладельцы заключают соответствующие договоры, или  удовлетворять указанные потребности самостоятельно.

То есть, если в общую сумму оплаты не включены расходы по уборке и содержанию придомовой территории и нежилых помещений (подвалов) и при этом нет отдельного договора с управляющей или комунальной организацией, то ОСББ не наделено полномочиями и обязанностью содержать указнные территории. 

Вы можете у председателя ОСББ узнать, на что тратяться взносы, уплачиваемые на счета ОСМД, что было заложено в смете, и есть ли договор с третьей организацией по содержанию придомовой территории, так как хозяйственное обеспечение деятельности ОСББ может осуществляться как само по себе, так и путем заключения договоров с субъектами хозяйствования.

И что делать в данной ситуации? - если этот вопрос акутален для других совладельцев дома, то можно инициировать общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о содержании придомовой территории и подвальных помещений путем заключения договора с соответствующей организацией или  силами совладельцев. 

Если у Вас есть дополнительные или уточняющие вопросы, можете написать на эл.почту pravoizachita@gmail.com

Успехов Вам!