Податки з продажу нерухомості
Дмитро, вітаю!
Контекст: маю у власності земельну ділянку та квартиру. Право власності на основі розподілу майна подружжя від 25.12.2021 року, тобто у власності 2 роки і 2 місяці. Від дати набуття права власності до тепер жодного продажу/купівлі майна не було.
(Буду пробувати виїжджати за кордон впродовж тижня - двох і можливо стану ухилянтом після прийняття мобілізаційного закону. Хочу подбати про майно якщо ТЦК набуде право звертатися до суду щодо його арешту)
Питання:
1. Який буде податок від продажу земельної ділянки, якщо продавати сьогодні, наприклад?
2. Якщо я напишу довіреність на продаж на свою маму. Чи вона зможе по цій довіреності продати квартиру собі ж? (бо я не проти якщо в неї буде право продати або собі або комусь)
3. Який буде податок від продажу квартири скажімо в березні, при умові якщо земельна ділянка вже буде продана?
З повагою,
Костянтин
Консультація виконавця
Добрий день.
1. Так як Ви володієте земельною ділянкою менше 3 років, то при продажу Ви заплатите податок на дохід – 5% від ціни за договором (але не нижче оцінки) і 1,5% військового збору, разом 6.5%. При підготовці договору купівлі-продажу нотаріус робить запит і отримує оціночну вартість земельної ділянки. При цьому досить часто виникає ситуація, коли оціночна вартість перевищує реальну (встановлену сторонами). Тому вартість вашої земельної ділянки в деяких випадках точно, а в деяких випадках лише приблизно може дати уявлення про суму податку. Але загальне правило - 6.5% від тієї суми, яка виявиться більшою (або вартість, встановлена договором купівлі-продажу, або оціночна вартість, отримана нотаріусом), залишається незмінною.
Також сплачуєть 1% в ПФУ і 1% держмито. Оплата за послуги нотаріуса залежить від цільового призначення земельної ділянки. Наприклад, якщо земля - ОСГ, то вартість послуг вища, ніж інші види цільового призначення ділянки.
2. Навряд чи нотаріус погодиться оформити таку угоду, де повірений і покупець - одна особа. Особа, яка зазначена в довіреності на розпорядження нерухомості, не може бути її новим власником. Тобто ваша мама не зможе продати нерухомість самій собі за довіреністю – новим власником може бути лише третя особа.
3. Так як це буде другий правочин протягом року, то ті ж самі 6.5%, незважаючи на термін з моменту придбання у власність.
При цьому я б рекомендував розглянути такий вид правочину, як договір дарування. Якщо родич першого або другого ступеня споріднення (батько, мати, чоловік, дружина, брат, сестра) подарував нерухоме майно, то податок при цьому дорівнює нулю.
В такому разі сплачується кошти за оцінку нерухомості (300-500 грн), робота нотаріуса (5-10 тис. грн), реєстрація в реєстрах (300-500 грн) та держмито 1% від оціночної вартості.
Але тут так само: ваша мама не зможе сама собі по довіреності подарувати нерухомість.
Тому в будь-якому випадку (чи це договір купівлі-продажу, чи це договір дарування), якщо маєте намір щоб мама стала власником, вам необхідно скласти довіреність на якусь іншу особу. Якщо ж довіреність складена на маму, то мама має продати/подарувати вашу нерухомість будь-якій іншій особі. Якщо це буде договір дарування, і обдарований не є родичем першого чи другого ступеня споріднення, тоді він (обдарований) повинен буде сплатити податок в розмірі 6,5% від оціночної вартості.
Отже, ідеальний варіант для оптимізації податків - готуєте довіреність на третю особу, і по цій довіреності укладається договір дарування на вашу маму.
Якщо виникнуть питання, або щось незрозуміло - пишіть мені на пошту ddmitr@ukr.net
З повагою, Дмитро Дончак.
