ПРОБЛЕМА ПОДВІЙНОГО ПРОДАЖУ ОДНОГО Й ТОГО САМОГО ОБ’ЄКТУ НЕРУХОМОСТІ В НОВОБУДОВАХ

Верховний суд України, до виникнення права власності на об’єкти нерухомості в новобудовах, право на них вважає майновим правом, «правом очікування», що є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав.

Отже, право як таке, одночасно є ще й об’єктом права. Окрім логічної суперечності, майнове право помилково визнане обмеженим речовим правом, оскільки останнє є правом на чуже майно.

Сформована судова практика є однією з причин подвійного продажу одного й того самого (не)житлового приміщення в об’єктах незавершених будівництв.

65 08.04.2019 19:10

Консультація виконавця

Адвокат, Експерт Володимир Десятник, фото
Адвокат, Київ
У сервісі:3 місяці
0 відгуків (0 +) (0 -)
Поставити пряме питання Залишив відповідь: 08.04.19 19:10

ОБСТАВИНИ СПРАВИ (спрощений опис із власної практики автора цієї консультації).

                В 2010 році ЗАМОВНИК уклав договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлове приміщення із ЗАБУДОВНИКОМ-1 в об’єкті незавершеного капітального будівництва в м. Києві .

                В 2012 році, майнові права й саме приміщення було передане згідно актів приймання-передачі ЗАБУДОВНИКОМ-1 у володіння ЗАМОВНИКА після повної сплати ним його ціни.

                Згідно проекту, це приміщення мало № 35 та площу 70 кв.м.

В 2014 та 2016 роках, після виготовлення БТІ двох технічних паспортів на це приміщення, йому був присвоєний № 45, уточнена його площа склала 65 кв.м.    

В грудні 2016 року, на це ж приміщення № 45, розміром 65 кв.м, було зареєстроване право власності на ЗАМОВНИКА.

Проте, в березні 2017 р., ЗАМОВНИК дізнався, що цим приміщенням заволоділа фізична особа-А, яка, як стало відомо із держреєстру, в серпні 2016 року, на 4 місяці раніше, ніж ЗАМОВНИК, зареєструвала на себе право власності на приміщення під № 35 (тобто, під проектним (будівельним) номером, що належав ЗАМОВНИКУ), розмір приміщення № 35 вказаний на 10 (десять) кв.м меншим за приміщення ЗАМОВНИКА та становить 55 кв.м.

Підставами виникнення права власності в особи-А в держреєстрі вказані лише акт приймання-передачі, виданий ЗАБУДОВНИКОМ-2, та довідка БАНКУ-УПРАВИТЕЛЯ ФФБ.

Водночас, в держреєстрі відсутні обов’язкові посилання на:

(1) документ, що підтверджує набуття у власність особою-А закріпленого (!) за нею об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо);

(2) технічний паспорт приміщення № 35.

(Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затв. пост. КМУ від 25.12.2015 р. № 1127 (п.78).

 

НЕОБХІДНІСТЬ ОБРАННЯ ЕФЕКТИВНОГО СПОСОБУ СУДОВОГО ЗАХИСТУ.

Відповідно до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (ст. 13), кожен, чиї права було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Право вибору способу судового захисту належить винятково позивачеві (ч.1 ст. 20 ЦК України). При цьому неправильно обраний спосіб захисту права власності чи іншого речового права не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, повернення позовної заяви чи залишення її без руху, а в певних випадках за таких обставин може бути відмовлено в позові (Постанова Пленуму ВССУ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (п. 3, абз. 1,2).

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати це майно з незаконного володіння набувача (статті 387, 388 ЦК). Якщо в такій ситуації (саме так обґрунтовано підставу позову) пред'явлений позов про визнання недійсними договорів про відчуження майна, суду під час розгляду справи слід мати на увазі правила, встановлені статтями 387, 388 ЦК. У зв'язку із цим суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір із порушенням закону, а й випадків, коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів (Постанова Пленуму ВССУ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (п. 22).

Відтак, неприйнятним способом захисту права власності ЗАМОВНИКА є вимога про визнання недійсним договору про продаж майнових прав незаконному володільцю об’єкту – фізичній особі-А.

 

                ПОЗОВНІ ВИМОГИ, ЇХ ЗМІСТ.

                В позовній заяві ЗАМОВНИКА має бути об’єднано три вимоги (дві основні, одна похідна) до чотирьох відповідачів: ЗАБУДОВНИКА-2; БАНКУ-УПРАВИТЕЛЯ ФФБ; особи-А; приватного нотаріуса.

                І (основна). На підставі ч. 1 ст. 15 та ст. 392 ЦК України ЗАМОВНИК має вимагати визнання його права власності на об’єкт нерухомості, оскільки це право трьома відповідачами не визнається, ставиться під сумнів.

                ІІ (основна). На підставі статтей 387, 388 ЦК України ЗАМОВНИК має вимагати витребування свого об’єкту нерухомості із незаконного володіння відповідача-А (віндикаційний позов).

                ІІІ (похідна). У разі задоволення основних вимог, ЗАМОВНИК повинен вимагати скасування відповідачем-приватним нотаріусом державної реєстрації права власності особи-А на спірний об’єкт нерухомості.  

 

 ПРЕДМЕТ ДОКАЗУВАННЯ.

 ЗАМОВНИК (потенційний позивач) для подання заяви про арешт спірного приміщення зобов’язаний доказати, що вказане в держреєстрі приміщення № 45, розміром 65 кв. м, власником якого є він, та приміщення № 35, розміром 55 кв.м, право власності на яке зареєстроване на фізособу-А, є одним й тим самим приміщенням, тобто його необхідно ідентифікувати, адже це є також однією із умов для його витребування на підставі ст. ст. 387, 388 ЦК України.

  Для доказування цієї обставини, необхідно звернутися із запитом до БТІ та/або замовити технічну експертизу для одержання відповіді на це питання, яке потребує спеціальних (не юридичних) знань.

  Якщо цього не зробити перед звернення до суду, буде відмова не лише в арешті спірного приміщення, а й в задоволені позову або збільшенні часу розгляду у разі відчуження цього приміщення чи його оренді, адже доведеться залучати до справи співвідповідача та/або замінювати первісного відповідача (особу-А) належним відповідачем, тобто новим набувачем спірного приміщення. 

                ЗАМОВНИК (потенційний позивач) зобов’язаний доказати те, головне, що він є справжнім власником об’єкту нерухомості, що особа-А незаконно заволоділа його об’єктом нерухомості в 2016 році та здійснила, в цьому ж році, держреєстрацію права власності з порушенням закону – за відсутності доказу закріплення за нею цього об’єкту та технічного паспорту на цей же об’єкт.

Незаконність заволодіння полягає в тому, що ЗАБУДОВНИК-2 та БАНК-УПРАВИТЕЛЬ ФФБ, не маючи права повторно продавати майнові права на об’єкт нерухомості (яким законно володів ЗАМОВНИК упродовж чотирьох років) особі-А, проте зробили це, не визнаючи, разом із особою-А, ані законного володіння об’єктом, ані речових прав ЗАМОВНИКА на об’єкт як підстави виникнення в нього права власності.

Вибуття вказаним шляхом об’єкта нерухомості із законного володіння ЗАМОВНИКА не з його волі (ч. 1 ст. 388 ЦК України), за відсутності договірних відносин між ним та названими особами, надає ЗАМОВНИКУ право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача – особи-А про те, що він є добросовісним набувачем (Постанова Пленуму ВССУ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (п. 21, 26 абз. 1).

(Проте, якщо можна буде доказати недобросовісність особи-А, тобто те, що вона знала та навіть могла знати про купівлю нею майнових прав на об’єкт нерухомості в ЗАБУДОВНИКА-2, який не мав права їх відчужувати, то особа-А зобов’язана буде повернути ЗАМОВНИКУ разом із приміщенням усі доходи, це також звільнить ЗАМОВНИКА від компенсації цій особі зроблених нею поліпшень (покращень) цього приміщення. Див. докладніше наступний розділ цієї консультації «Наслідки витребування об’єкту нерухомості на користь замовника»).

Складність доказування описаної вище незаконності в тому, що особа-А, внаслідок незаконної купівлі майнових прав на об’єкт нерухомості, все-таки здійснила реєстрацію права власності на 4 місяці раніше, ніж ЗАМОВНИК, тобто на день цієї реєстрації в ЗАМОВНИКА право власності ще не виникло.

Попри це, автор цієї консультації вважає, що сам по собі факт державної реєстрації права власності не підтверджує абсолютність та цілковиту непорушність зареєстрованого права. Запис про проведену реєстрацію є дією, похідною від підстави виникнення в особи-А права власності, бо юридична чинність державної реєстрації  не може вважатися безумовною, оскільки залежить від законності підстави, за якою в особи-А виникло майнове право, а потім право власності, що зареєстроване.

Натомість, основними аргументами щодо незаконності заволодіння об’єктом особою-А є наступні.

До держреєстрації права власності, ЗАМОВНИК не має права розпорядження цим об’єктом, проте він має право на захист свого законного володіння, як «обмеженого речового права» (див. нижче визначення цього поняття Верховним судом України), що передане йому ЗАБУДОВНИКОМ-1 ще в 2012 році, на підставі ст. 396 ЦК України (Постанова Пленуму ВССУ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (п.5, абз. 3).

Майнові права на цей об’єкт передані ЗАМОВНИКУ також в 2012 році.

Згідно висновку Верховного суду України (постанова від 12 листопада 2014 року, справа N 6-129цс14), майном як особливим об’єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки (частина перша статті 190 ЦК України). Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону).

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право (напівжирний шрифт мій – В.Д.), за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно висновку Верховного суду України (постанова від 2 грудня 2015 року), захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відтак, право власності ЗАМОВНИКА правомірно зареєстроване ним в 2016 році як наслідок майнових прав, що були правомірно продані ЗАБУДОВНИКОМ-1 та одержані в його володіння в 2012 році.

За аналогією закону (ст. 8 ЦК України), з цього ж року, ЗАМОВНИК, також має право на захист майнових прав з допомогою тих способів захисту, якими захищається право власності (ст. 396 ЦК України).

На відміну від права власності ЗАМОВНИКА, право власності особи-А незаконно виникло в 2016 році внаслідок незаконного, повторного продажу ЗАБУДОВНИКОМ-2 в цьому ж році майнових прав (пізніше на 4 роки, ніж майнові права виникли у ЗАМОВНИКА), незаконного заволодіння цією особою об’єктом нерухомості та незаконної держреєстрації нею права власності. При цьому, навіть здійснена без порушень держреєстрація цією особою права власності (раніше на 4 місяці за держреєстрацію законного права власності ЗАМОВНИКА) не замінила б незаконності підстави його виникнення.

               

                НАСЛІДКИ ВИТРЕБУВАННЯ ОБ’ЄКТУ НЕРУХОМОСТІ НА КОРИСТЬ ЗАМОВНИКА.

  1. У разі якщо позов власника про витребування майна із чужого незаконного володіння задоволено, покупець цього майна має право відповідно до статті 661 ЦК  України звернутися до суду з вимогою до продавця про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до моменту його продажу (Постанова Пленуму ВССУ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (п. 31).

 Відтак, у разі задоволення вимоги ЗАМОВНИКА про витребування його об’єкту нерухомості з незаконного володіння особи-А, ця особа, якщо вона є добросовісним набувачем, звернеться до БАНКУ-УПРАВИТЕЛЯ ФФБ та ЗАБУДОВНИКА-2 про відшкодування ціни об’єкту на час судового розгляду.

  1. Щодо відповідальності добросовісного чи недобросовісного набувача після витребування майна із чужого незаконного володіння. Чи є особа-1 добросовісним чи недобросовісним набувачем стане відомо під час судового розгляду із її заперечення проти позовних вимог ЗАМОВНИКА.

     Недобросовісний набувач (той, що знав і міг знати, що купує майно в продавця, який не має права продажу) зобов'язаний повернути або відшкодувати власнику всі доходи, які він одержав або міг одержати за весь час володіння майном.

    Добросовісний набувач (той, що не знав і не міг знати, що купує майно в продавця, який не має права продажу) повинен відшкодувати такі доходи лише з моменту, коли він дізнався про незаконність володіння майном, наприклад, з моменту, коли йому вручено повістку до суду у справі за позовом власника про витребування майна (частини перша та друга статті 390 ЦК України).

   Добросовісний набувач (володілець) може залишити за собою здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені без завдання майну шкоди. Під поліпшенням слід розуміти такі витрати на майно, які, з одного боку, не зумовлені необхідністю його збереження, але, з іншого, мають обґрунтований характер, оскільки поліпшують експлуатаційні властивості майна. Якщо відокремлення поліпшень неможливе, добросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість майна (частина четверта статті 390 ЦК України).

Недобросовісний набувач (володілець) не має права на залишення поліпшеного майна собі (Постанова Пленуму ВССУ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» (п. 32).

 

                ПІДСУМКОВІ ВИСНОВКИ

 

                І. Способами судового захисту не визнаного та порушеного права власності ЗАМОВНИКА, - яке виникло на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, законного володіння об’єктом нерухомості, - є наступні:              

                1.1. Визнання правомірності виникнення права власності ЗАМОВНИКА на об’єкт нерухомості (ч. 1 ст. 15, ст. 392 ЦК України);

                1.2. Витребування власного об’єкту нерухомості із чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України);

                1.3. Скасування державної реєстрації права власності незаконного володільця на об’єкт нерухомості ЗАМОВНИКА.

                ІІ. Обрані способи захисту слід визнати ефективними й перспективними для вирішення судового спору на користь ЗАМОВНИКА у разі неупередженості суду та відсутності зовнішнього впливу на нього.

ІІІ. Неприйнятним способом захисту права власності ЗАМОВНИКА є вимога про визнання недійсним договору про продаж майнових прав незаконному володільцю об’єкту, що правомірно належить ЗАМОВНИКУ.   

                                

                                         

З повагою та шаною,Десятник Володимир Олексійович,

засновник, директор адвокатського бюро "Експерт Володимир Десятник",

канд. юрид. наук, доцент, здобувач наук. ступеню доктора юрид. наук

                08 квітня 2019 р.