Описать все варианты при покупке квартиры (вторичка)

Добрый день.

Единственный правильный вариант покупки  недвижимости (квартиры)  - это заключение  договора купли-продажи, который оформляется у нотариуса.

Почему нельзя маскировать купли - продажу под дарение или завещание.

1.      Начнем с завещания.  В случае завещания, право собственности на имущество от наследодателя к наследнику переходит только после смерти наследодателя ( ст. 1216 Гражданского кодекса Украины). Наследодатель имеет право изменить или вообще отменить свое завещание в любой момент (ст. 1254 Гражданского кодекса Украины).Родственники наследодателя после его смерти также могут оспоритьзавещание ( в порядке ст.1241, 1257 Гражданского кодекса Украины).

2.      А теперь рассмотрим дарение.

Согласно ст.717 Гражданского кодекса Украины,  по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность. 

Риск заключения договора дарения состоит в том, что даритель может (имеет право) расторгнуть договор дарения  в течение 1 года с момента заключения договора дарения (ст. 727, 728 Гражданского кодекса Украины).              

 Кроме того, на практике часто встречается, что супруги приобретают квартиру за совместные деньги, но оформляют вместо договора купли-продажи договор дарения на одного из супругов.

Согласно ст. 727 Гражданского кодекса, личной частной собственностью жены, мужа являются:  имущество, приобретенное ею, им за время брака, но на основании договора дарения или в порядке наследования.

При расторжении брака  в таких случаях возникают большие  проблемы  с разделом имущества, и в судебном порядке приходится доказывать, что договор дарения был на самом деле мнимой сделкой , что стороны умышленно оформили эту сделку для сокрытия другой сделки (купли-продажи), и суд на основании статьи 235 Гражданского кодекса  Украины должен признать, что стороны заключили именно сделку купли-продажи, и спор  разрешается  с применением норм, регулирующих  сделку купли-продажи.

Таким образом, чтобы сделка не была признана мнимой, переход права собственности необходимо оформить сделкой купли - продажи.

3. Что касается сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества оформляется у нотариуса.При оформлении сделки, нотариус проверяет весь необходимый пакет документов, удостоверяет личность сторон договора ( продавца и покупателя).  

Для регистрации сделки купли-продажи, продавец предъявляет нотариусу следующие документы:

1.      Паспорт ;

2.      Идентификационный код;

3.      Правоустанавливающие документы на недвижимость ( технический паспорт на объект недвижимости, извлечение (витяг) из Государственного реестра вещных прав на недвижимость, если квартира приобреталась до 2013 года-справка с БТИ, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит).

4.      Оригиналы свидетельства о браке (о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга), поскольку для отчуждения квартиры необходимо письменное согласие (нотариально заверенное) второго супруга на продажу имущества, если имущество было приобретено во время их брака;

5.      Во время регистрации договора, нотариус проверяет объект недвижимости на предмет возможных арестов, обременений на это имущество. У нотариусов есть доступ в государственный реестр запретов на отчуждение имущества и государственный реестр  ипотек.

6.      Оценка рыночной стоимости квартиры;

7.      Справка из Единого государственного демографического реестра Украины о составе семьи продавца (собственника квартиры);

8.      Если от лица продавца при сделки купли продажи выступает доверенное лицо, то необходима нотариальная доверенность от собственника квартиры, с необходимым объемом полномочий на осуществление сделки купли-продажи квартиры. Наличие объема полномочий также проверяет нотариус.  

9. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему лицу, то также необходимо нотариально заверенное согласие на сделку одного из родителей, опекунов или усыновителей, и  разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку, віданное  органами опекти и попечительства.

Если у Вас есть дополнительные вопросы, я с радостью готова на них ответить в комментариях к консультации.

С уважением, 

Адвокат Бекало М.И.