На каких условиях можно оформить покупку жилья частным лицом у другого частного лица?

Добрый день.

Есть альтернативный вариант, возможно пойти по первому варианту но с гарантией выплаты для Вашего знакомого, для этого нужно сделать обеспечение Ваших обязательств по договору купли -продажи(залог), а обеспечением будет квартира, которую Вы покупаете. 

Частью первой статьи 694 Гражданского кодекса Украины установлено, что договором купли - продажи может быть предусмотрена продажа товара в кредит с отсрочкой или рассрочкой платежа.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (часть первая статьи Гражданского кодекса Украины).
Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом (часть четвертая статьи 334 Гражданского кодекса Украины).
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества, условиями которого предусмотрена отсрочка (рассрочка) платежа, государственная регистрация в Государственном реестре прав на недвижимое перехода права собственности к покупателю осуществляется нотариусом при совершении нотариального действия, при удостоверении договора купли-продажи.

Согласно ч.1 ст. 575 Гражданского кодекса Украины, ипотекой является залог недвижимого имущества, остающегося во владении залогодателя или третьего лица.
Статьей 3 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, возникающей на основании закона или решения суда, применяются правила по ипотеке, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом. Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом. В случае нарушения должником основного обязательства в соответствии с ипотекой ипотекодержатель вправе удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки.
В согласовании со ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, принадлежащее ипотекодателю на праве собственности.

Согласно со ст.9 Закона Украины «Об ипотеке», Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его целевой назначением, если иное не установлено настоящим Законом. При использовании предмета ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх норм его обычной амортизации (износа).

Как определено ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке» Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ипотечный договор должен содержать существенные условия.

В случае не выполнении обязательств:

В согласовании со ст. 33 вышеуказанного Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным статьей 12 настоящего Закона. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Статьей 35 настоящего Закона указано, что в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличный от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства не менее чем в тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки внесудебным урегулированием на основании договора.

Согласно положениям ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке" стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащемуся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежащего нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором или до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки. Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим Законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю применить другие установленные настоящим Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать:
передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 настоящего Закона;
право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.

Согласно Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины(https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12#Text),сделки по отчуждению и залогу имущества, право собственности на которое подлежит регистрации, удостоверяются при подаче документов, удостоверяющих право собственности (доверительной собственности) на отчуждаемое или заставляемое имущество, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 главы 7 раздела I настоящего Порядка, и в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, отчуждающих его. В случае удостоверения сделок по отчуждению и залогу недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество, не представляются.Одновременно с удостоверением договора об ипотеке нотариус, если это предусмотрено договором, по заявлению ипотекодержателя налагает запрет на отчуждение предмета ипотеки.

Учитывая вышеуказанное, ипотека это обеспечение недвижимым имуществом определенного обязательства, то есть не обязательно стороной должен быть банк, в  Вашем случае кредитором выступит Ваш знакомый. Таким образом, Вы заключаете договор-купли продажи и указываете в нем о расстрочке платежа на нужный Вам срок, указывая ссылку на договор ипотеки. После этого нотариус регистрирует квартиру на Вас и на основании вытяга с реестра вещевых прав на недвижимое имущество нотариально заверяет договор ипотеки(в котором прописываеться сроки выполнения обязательства, сума и ответственность за невыполнение(как указано выше)) и регистрирует обремение - ипотеку, которое являеться запретом на продажу и имеет приоритет над другими арестами недвижимого имущества. В случае выполнения обязательств ипотека снимаеться и Вы можете безприпятственно распоряжаться имуществом, в случае не выполнения обязательств - квартиру или вернеться продавцу или продавец имеет право ее продать и вернуть ранее уплаченную стоимость(если они не будут считаться процентами или штрафными санкциями).

Если у Вас остались дополнительные вопросы по этой консультации, можете обращаться на почту [email protected] или с помощью мессенджеров (0951856806).

Спасибо за обращение, буду благодарен за отзыв.