Щодо відмови у продовженні договору

Доброго дня!

1) Спочатку зупинюся на тому, що договір оренди був автоматично поновлений ще на 1 рік.

Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text)  до п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, згідно з якими договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін користування яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими без волевиявлення сторін на один рік без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про поновлення.

Діяла ця норма до 19 листопада.

Вже з 19 листопада 2022 року починають діяти норми Закону України від 19 жовтня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2698-20#Text ) Зокрема, зміни знову торкнулися сфери оренди землі – у п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, які знову зробили можливою процедуру реєстрації нових договорів.

Отже, норми щодо автоматичного на 1 рік  поновлення договорів оренди землі діяли  з 07 квітня 2022 року. Ця норма припинила свою дію з 19 листопада 2022 року, після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Таким чином, наразі власники землі, договори оренди землі яких закінчуються, мають можливість припинити договір, як це було передбачено до початку повномасштабної збройної агресії.

Тобто, реєстратор надав Вам вірну інформацію. Вам дійсно потрібно прийти до нього 07.04.23 (в день закінчення договору).

Що стосується документів, то підставою для проведення державної реєстрації припинення права оренди в зв’язку з закінченням терміну дії відповідного договору оренди є саме цей договір оренди землі, який і необхідно подати державному реєстратору або нотаріусу разом з заявою про припинення речового права. Такий договір оренди можна не подавати реєстратору лише у випадку, коли право оренди землі належним чином зареєстровано в Державному реєстрі прав і у відповідному розділі реєстру міститься сканкопії такого договору.

Однак необхідно зазначити, що якщо умовами договору передбачено виконання сторонами (орендодавцем або орендарем) якихось дій, направлених на припинення права оренди землі, то державному реєстратору також необхідно подати і документ, підтверджуючий виконання сторонами умов правочину, направлених на припинення права оренди. 

Наприклад, договором оренди землі може бути передбачено, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар повертає орендодавцю земельну ділянку за актом приймання-передачі. В такому випадку державному реєстратору подається і зазначений акт приймання-передачі.

Нагадуємо, що за державну реєстрацію припинення права оренди, як і за державну реєстрацію виникнення такого права законодавством передбачено сплату адміністративного збору, за винятком випадку, коли особу заявника звільнено від його сплати згідно закону.

Адміністративний збір за державну реєстрацію припинення права оренди становить 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

2) Статтею 126-1 Земельного кодексу України передбачено поновлення договору на той самий строк, на який його було укладено (у вашому випадку це 7 років). Однак, потрібно дещо розібратися в самій процедурі поновлення тих договорів, що були укладені до 16 липня 2020 року.

Важливо! З 16 липня 2020 року набрав чинності Закон України від 05 грудня 2019 року № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX),  яким внесено зміни, що стосуються поновлення договору оренди землі. 

Основні зміни:

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

♦ Договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.

Отже, якщо договір оренди землі було укладено до 16 липня 2020 року, він містить умову про його поновлення так, як це передбачено статтею 33 Закону України «Про оренду землі»(https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text ).  Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у термін, встановлений цим договором, але не пізніше, ніж за один місяць до закінчення терміну дії договору оренди землі. У разі бажання припинити орендні відносини орендодавець має  повідомити про це  орендаря не пізніше, ніж за місяць до терміну закінчення договору оренди. Робити таке повідомлення потрібно офіційно, поштою, рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

З урахуванням змін в законодавстві (ст. 126-1 Земельного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ) орендарі та орендодавці могли/можуть вносити до договорів оренди  землі, укладених до 2020 року, зміни щодо їх поновлення. Так, нова законодавча норма  передбачає автоматичне поновлення договорів. Це означатиме лише те, що надалі для припинення договору оренди ділянки  орендодавцю і орендарю не треба вести листування між собою, а достатньо буде лише подати заяву до Центру адміністративних  послуг про виключення з реєстру даних про оренду землі.

ТОБТО, якщо такі зміни не були внесені до вашого договору оренди, то Вам потрібно діяти так, як було написано вище в пункті першому цієї консультації. Якщо були, то Вам дійсно потрібно не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії договору подати державному реєстратору заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору (формується державним реєстратором самостійно за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

На всі езаконні дії державного реєстратору раджу скаржитися його керівництву та в Міністерство юстиції України.

Якщо буде потрібна консультація, можете звертатися з прямим питанням.

Буду вдячна за ваш відгук, всього найкращого!