Купівля/продаж нерухомості без участі супруга громадянина росії

Вітаю!

1.

Перебуваючи у шлюбі будь-які операції з нерухомістю можна здійснювати лише з дозволу чоловіка або дружини. Громадянство чоловіка ніяк не впливає на його права.

Обидва партнери наділені рівними правами на використання і розпорядження нерухомим майном, яке їм належить на підставі права загального спільного володіння, якщо інше не передбачено окремою домовленостю між ними. Правочини щодо розпорядження таким майном повинні узгоджуватися з обома співвласниками і нотаріально посвідчуватися.

Існує певне пояснення терміну згоди – це заява, завірена нотаріусом. У цій заяві необхідно максимально чітко дати зрозуміти, що ви конкретно хочете щодо операції з нерухомістю на певних умовах. Крім цього, треба довести, що не існує шлюбного контракту, який суперечить цьому.

У ВАШОМУ ВИПАДКУ ЧОЛОВІК ПОВИНЕН НАДАТИ ДРУЖИНІ ДОВІРЕНІСТЬ НА ПРОДАЖ КВАРТИРИ.

Згідно статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

Стаття 247 ЦК України визначає, що строк довіреності встановлюється у довіреності. Якщо строк довіреності не встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії. Строк довіреності, виданої в порядку передоручення, не може перевищувати строку основної довіреності, на підставі якої вона видана. У тому разі, якщо у довіреності не вказана дата її вчинення вона вважається нікчемною.

Довіреність при угодах з нерухомістю – це документ, що дає право діяти представнику від імені іншої особи (Довірителя). У деяких випадках вона необхідна, якщо людина не має змоги збирати документи та довідки. Довіреність може бути складена від однієї особи або кількох. Довіритель та довірена особа повинні бути повнолітніми, перебувають у свідомості та зобов’язані бути присутніми під час підписання документа. Нотаріус не засвідчує документ, якщо згідно із законом довіритель може виконати дію лише особисто.

Що важливо перевірити перед підписанням довіреності: 

• правильність написання прізвища, ім’я, по батькові, паспортних даних довірителя або довіреної особи;
• дії, які дозволені довіреній особі: в яких організаціях, установах;
• термін дії довіреності.

Не всі нотаріуси мають право посвідчувати договори купівлі-продажу нерухомості під час воєнного стану. Це дозволяється лише тим, які внесені до списку, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України. Цей список постійно оновлюється. Ознайомитися з переліком таких нотаріусів можна на сайті Міністерства юстиції України за посиланням:

https://minjust.gov.ua/m/perelik-notariusiv-yakimi-v-umovah-voennogo-stanu-vchinyayutsya-notarialni-dii-schodo-tsinnogo-mayna

На виконання постанови Кабінету Міністрів України № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» наказом Міністерства юстиції України від 3 травня 2022 р. № 1760/5 затверджено перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.

Пам’ятаємо, що договір купівлі-продажу нерухомого майна посвідчується не будь-яким нотаріусом в Україні, а лише нотаріусом за місцем знаходження нерухомості або за зареєстровим місцем проживання продавця чи покупця.

Якщо продаж нерухомості здійснюється не особисто власником, а на підставі виданої ним довіреності, то слід звернути увагу, що в травні 2023 року скасовано вимогу, за якою нотаріус повинен був отримати заяву від довірителя, щоб підтвердити дію довіреності. Тепер якщо пройшло більше 1 місяця з дня видачі довіреності (більше двох місяців, якщо її посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави), така заява від довірителя (власника нерухомості) більше не потрібна.

Це викладено в Постанові КМ № 469 від 09.05.2023:

3. У постанові Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164 “Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану” (Офіційний вісник України, 2022 р., № 25, ст. 1250, № 37, ст. 1987, № 53, ст. 3084, № 99, ст. 6191; 2023 р., № 30, ст. 1661):

1) у пункті 1:

підпункти 17 і 18 виключити;

Як зробити довіреність:

1. Подати документи для посвідчення довіреності до консульства України зазвичай можна лише за попереднім записом у черзі для здійснення консульських дій.

Однак часто чекати на прийом у консульській установі доводиться досить довго, оскільки чітких строків немає. Але видана дипломатичною установою довіреність буде чинною на території України без жодного додаткового засвідчення.

Зверніть увагу! Перед тим, як вирушати на візит до консульської установи, потрібно скласти текст довіреності (взяти з собою в електронному вигляді) та визначитися, які повноваження матиме ваша довірена особа згідно з довіреністю.

2. Звернутися до місцевого нотаріуса

Він може засвідчити підпис під документом, складеним українською мовою, але лише його, а не зміст. Після цього, як правило, треба буде ще робити апостиль. Тобто завірити у державному органі правочинність іноземного нотаріуса.

В Україні ж після цього робиться лише переклад позначок нотаріуса й апостиля, з текстом робити нічого не потрібно.

Також можна зробити довіреність іноземною мовою, оформити у місцевого нотаріуса, а вже підписаний документ офіційно перекласти в Україні.

2.

А):

Відповідно до статті 57 Сімейного кодексу України особистою приватною власністю дружини або чоловіка є:

1) майно, набуте нею, ним до шлюбу;

2) майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але на підставі договору дарування або в порядку спадкування;

3) майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але за кошти, які належали їй, йому особисто;

4) житло, набуте нею, ним за час шлюбу внаслідок його приватизації відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду";

Зверніть увагу на такі нюанси.

Особистою приватною власністю дружини та чоловіка є речі індивідуального користування, у тому числі коштовності, навіть тоді, коли вони були придбані за рахунок спільних коштів подружжя.

Особистою приватною власністю дружини, чоловіка є премії, нагороди, які вона, він одержали за особисті заслуги.

Суд може визнати за другим з подружжя право на частку цієї премії, нагороди, якщо буде встановлено, що він своїми діями (ведення домашнього господарства, виховання дітей тощо) сприяв її одержанню.

Особистою приватною власністю дружини, чоловіка є кошти, одержані як відшкодування за втрату (пошкодження) речі, яка їй, йому належала, а також як відшкодування завданої їй, йому моральної шкоди.

Особистою приватною власністю дружини, чоловіка є страхові суми, одержані нею, ним за обов'язковим особистим страхуванням, а також за добровільним особистим страхуванням, якщо страхові внески сплачувалися за рахунок коштів, що були особистою приватною власністю кожного з них.

Суд може визнати особистою приватною власністю дружини, чоловіка майно, набуте нею, ним за час їхнього окремого проживання у зв'язку з фактичним припиненням шлюбних відносин.

Якщо в придбання майна вкладені, крім спільних коштів, і кошти, що належали одному з подружжя, то частка у цьому майні відповідно до розміру внеску є його особистою приватною власністю.

Висновок

Як випливає з перерахованих вище варіантів, визначених сімейним законодавством, для того щоб Вам придбати квартиру у шлюбі на своє ім'я як майно на праві особистої приватної власності, Вам необхідно придбати квартиру по одному з таких договорів:

1) договір дарування (купити квартиру можуть Ваші батьки і / або родичі, і подарувати Вам);

2) договір купівлі-продажу нерухомості (Ви самостійно можете укласти даний договір, і за умови підтвердження факту, що сплачені гроші за квартиру є Вашими особистими коштами, квартира буде вважатися Вашою особистою приватною власністю. У цьому випадку Ваш чоловік пише заяву нотаріусу при укладанні угоди, в якій вказує, що кошти є Вашими особистими, і він ніяких претензій не має);

3) Ви можете успадкувати квартиру за заповітом, за законом, за спадковим договором, за договором довічного утримання;

4) також можливий варіант приватизації.

Б):

УКЛАСТИ У НОТАРІУСА ДОГОВІР ПОДІЛУ МАЙНА ПОДРУЖЖЯ.

Статею 69 СК України передбачено право дружини і чоловіка на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, незалежно від розірвання шлюбу. Так, дружина і чоловік мають право розділити майно за взаємною згодою зокрема уклавши договір про поділ майна, що є у спільній сумісній власності. Якщо об’єктом поділу є нерухоме майно, тоді такий договір укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 69 Сімейного кодексу України).

Поділ спільного майна подружжя означає припинення права спільної сумісної власності подружжя на це майно і виникнення на її основі приватної (роздільної) власності або спільної часткової власності подружжя. Поділ спільного майна може здійснюватися в добровільному порядку за рішенням самого подружжя або в судовому порядку за наявності між ними спору.

Добровільний поділ майна подружжя передбачає наявність взаємної волі подружжя на припинення режиму спільної сумісної власності щодо належного їм майна. Поділ здійснюється тільки щодо наявного майна, а не майна, яке буде набуте подружжям у майбутньому.

Стаття 7 Сімейного кодексу України (далі – СК України) зазначає, що сімейні відносини можуть бути врегульовані крім Сімейного кодексу іншими нормативно-правовими актами.

Оскільки Сімейним кодексом розширена сфера регулювання сімейних відносин за допомогою договору, то при його укладенні можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

Ст. 355 ЦК України визначає два види спільної сумісної власності осіб:спільна сумісна або спільна часткова. Однак, при поділі або виділі в натурі частки із майна, що перебуває у спільній сумісній власності, вважається, що частки у співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не передбачено договором або законом.

Ч. 3 ст. 368 ЦК України встановлює, що майно, набуте подружжям у шлюбі є їх спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, або законом. Спільна сумісна власність, як різновид права спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Однак, порядок і умови виникнення спільної сумісної власності подружжя дещо інші, ніж у учасників спільної часткової власності, передбачених ст. 355 Цивільного кодексу України.

У ст. 9 СК України законодавець закріпив право подружжя на укладення між собою сімейних договорів. При цьому, подружжя може врегулювати свої відносини за домовленістю (договором), якщо це не суперечить вимогам СК України, інших законів та моральним засадам суспільства. Особи, які проживають однією сім'єю, також можуть врегулювати свої сімейні відносини за договором, який має бути укладений у письмовій формі. Такий договір є обов'язковим до виконання, якщо він не суперечить вимогам Сімейного Кодексу, інших законів України та моральним засадам суспільства.

Сімейне законодавство передбачає виникнення спільної сумісної власності на майно і рівні права подружжя щодо володіння, користування і розпорядження ним (ст. 63 СК України).

У ч. 1 ст. 65 СК України закріплено принцип розпорядження спільним майном подружжя за взаємною згодою. Також ч. 2 ст. 69 СК України передбачено принцип розподілу майна подружжя за взаємною згодою. Слід зазначити, що ст. 60 СК України встановлено, що право на майно виникає у обох із подружжя одночасно, у момент набуття його хоча б одним із них, і оформлення права власності на ім’я другого з подружжя юридичного значення не має, оскільки майно знаходиться у спільній сумісній власності подружжя без визначення часток. Згідно ст. 70 СК такі частки визначаються подружжям при поділі майна і є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.

В контексті ст. 71 СК України майно, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, ділиться між ними в натурі. Такий порядок поділу між подружжям (без виділу частки) відрізняє спільну сумісну власність подружжя від випадків спільної сумісної та спільної часткової власності, які передбачені ЦК України. За взаємною згодою, у разі необхідності, дружина та чоловік мають право укласти договір поділу нерухомого майна, а також виділити нерухоме майно зі складу всього майна подружжя. Це положення закріплено в п. 4 глави 5 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Добровільно, за взаємною згодою, в силу ст. 68 СК України подружжя має право здійснити поділ та виділ майна і після розірвання шлюбу; при взаємній згоді колишнє подружжя в будь-який час може звернутися до нотаріуса щодо укладення договору про поділ майна, що перебуває у спільній сумісній власності.

Отже, поділу підлягає лише майно, яке належить подружжю (колишньому подружжю) на праві спільної сумісної власності виходячи з принципу рівності часток за умови відсутності іншої домовленості між ними або шлюбного договору.

П. 2 ст. 69 СК України передбачає, що подружжя має право укласти договір про виділ об’єкта нерухомого майна дружині або чоловікові зі складу усього майна, який підлягає нотаріальному посвідченню. Суть виділу нерухомого майна зі складу спільного майна подружжя полягає в тому, що якщо один з подружжя за згодою іншого з подружжя у добровільному порядку бажає змінити правовий режим одного об’єкта нерухомості (житловий будинок, квартира, нежитлове приміщення, тощо) на особисту приватну власність, то має бути укладений договір про виділ нерухомого майна зі спільної сумісної власності в особисту приватну власність одного з них.