Діяльність ОСББ

Добрий день.

В осоновному, діяльність ОСББ регулюється в першу чергу двома законами: Закон України" Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" (закон № 417-VIII), та Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (закон № 2866-ІІІ).

У відповідності до ст. 12 Закону № 417-VIII, Витрати на управління багатоквартирним будинком включають:

1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;
4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

У відповідності до ст. 22 Закону № 2866-ІІІ, Об’єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень.

Отже, відповіді на ваші питання:

1. В якому пункті закону сказано, що не може бути різних тарифів в расках ОСББ? - тарифи можуть бути різними: один - для населення, другий - для нежитлових приміщень.

2. Наскільки критично, що в нашому ОСББ є декілька тарифів? Чи є якась відповідальність за це? - якщо це два тарифи - для житлових квартир і для нежитлових приміщень - то це нормально, так може бути. Якщо ж маєте на увазі щось інше, то напишіть мені детальніше на електронну пошту [email protected] щоб можна було надати більш чітку відповідь.

3. У відповідності до ст. 21 Закону № 2866-ІІІ, Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання. 

В вашому статуті немає прямої відповіді на це питання.

У відповідності до ст. 7 Закону № 2866-ІІІ, У статуті має бути визначено порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат.

В вашому статуті вказано, пункт 14 розділу ІІІ: до компетенції правління входить розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису. 

Таким чином, Ви як співвласник маєте право надати вам для ознайомлення кошторис об'єднання.

Далі, в пункті 1 розділу IV Статуту вказано: за рішенням загальних зборів в об'єднанні можуть створюватися ремонтний та резервний фонди, кошти яких спрямовуються на цілі, визначені загальними зборами.

Стаття 16 Закону № 2866-ІІІ: Об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту об’єднання встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів. 

Отже, у відповідності до Статуту вашого ОСББ, створення резервного фонду, його фінансування та порядок витрат коштів визначається не в тексті Статуту, а загальними зборами ОСББ.

Таким чином, щоб отримати відповідь на запитання №3, вам необхідно ознайомитись з протоколом загальних зборів - саме тих зборів, на яких розглядалося питання витрат коштів з резервоного фонду. Так само, саме загальними зборами вашого ОСББ приймалося питання щодо виплати зарплати. Якщо вам невідомо, на яких загальних зборах і коли приймалися ці питання, то прийдеться ознайомлюватися з усіма протоколами усіх загальних зборів вашого ОСББ.

4. У відповідності до статті 14 Закону № 2866-ІІІ, Співвласник має право:
- знайомитися з протоколами установчих та загальних зборів (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування кожного із співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також за власний рахунок робити з них виписки і копії та отримувати їх копії в електронній формі;
- одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання.

Об’єднання на вимогу співвласника зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти.

Таким чином, Ви маєте право подати письмову заяву на ім'я голови ОСББ. В заяві просити надати для ознайомлення протоколи загальних зборів, а також всю інформацію щодо тієї діяльності об'єднання, яка вас цікавить. 

5. Ви маєте право ознайомлюватись з усією документацією ОСББ в порядку, зазначеному вище. Питання "більш прозоро/менш прозоро" - дуже розмите і нечітке. Неможливо змусити відповідальну особу об'єднання виконувати свою роботу саме так, як бажаєте особисто Ви (якщо при цьому Ви та інші співвласники мають можливість ознайомлюватися з результатами цієї роботи).

Що робити якщо голова/бухгалтер/члени правління ігнорує запити, або невчасно надає документацію, або явна бездіяльність з їхнього боку: Ви можете створити ініціативну групу в ОСББ з не менше 3-х співвласників , і вони мають право організувати позачергові загальні збори співвласників, обрати нове правління, нову ревізійну комісію, перевірити діяльність попередніх членів правління та голови.

Якщо в подальшому ревізійна комісія виявить порушення, то необхідно звертатись до відповідних органів (в залежності від виявлених порушень). Тобто Ви та інші співвласники повинні проявляти активну участь в функціонуванні об'єднання. При цьому не існує якогось певного державного органу, куди можна поскаржитись на бездіяльність керівництва ОСББ. Співвласники самі обирають правління, яке потім обирає голову - отже відповідальність за обране керівництво лежить в першу чергу на самих співвласниках. Якщо голова ОСББ або правління не виправдовує очікувань - співвласники повинні провести загальні збори, на яких обрати нове керівництво.

Якщо ж голова ОСББ не надає документацію для ознайомлення, але на даний час немає можливості зібрати загальні збори та переобрати правління (з різних підстав - наприклад, більша частина співвласників проявляють пасивність, або ж їх все влаштовує) - тоді Ви маєте право звернутися до суду та забов'язати ОСББ надати всю необхідну документацію.

Якщо залишились питання - пишіть мені на мою пошту [email protected]

З повагою, Дмитро Дончак.