Купівля нерухомості
Добрий день, підкажіть, будь-ласка, якщо я хочу укласти угоду на купівлю нерухомості ціною 149 000 гривен, і це вказано в договорі купівлі-продажу та в оцінці обьєкту, чи можу я не перераховувати гроші через банк (щоб не сплачувати комісію) а передати продавцеві готівкою при нотаріусі? чи має юридичну силу вказання суми коштів в договорі без банківського переводу? тобто якщо потім продавець передумає та захоче визнати угоду недійсною, чи отримаю я назад свої кошти? чи єдиний шанс отримати кошти потім це підтвердити іх передачу через банк? дякуюКонсультація виконавця
Частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі.
При здійсненні безготівкових розрахунків допускається застосування платіжних інструкцій, передбачених законодавством України, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.
Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.
Безготівкові розрахунки провадяться через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.
Частиною 3 статті 1087 ЦК України передбачено, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України.
29 грудня 2017 року прийнята постанова Правління Національного банку України № 148 "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (далі – Постанова № 148).
Згідно п.7 Розділу 2 Положення № 148 розрахунки за договорами купівлі-продажу обмежені сумою 50 тис. грн готівкою. У разі перевищення цих сум, розрахунки мають здійснюватися банківським переказом або внесенням грошей на рахунок.
У такому випадку, слід провести платіж безготівково в один з наступних способів:
- Переказати кошти з одного поточного рахунку на інший.
- Внести та/або переказати визначену суму коштів на окремий поточний рахунок нотаріуса. У такому випадку до здійснення угоди купівлі-продажу, кошти покупця будуть зберігатись на рахунку нотаріуса, а після – перераховані на рахунок продавця.
- Депозитний спосіб. Для здійснення оплати таким способом, покупець має відкрити спеціальний депозитний рахунок, на який здійснить зарахування визначеної договором суми коштів. Після укладення угоди купівлі-продажу продавець повинен пред’явити банкові укладений у встановленому законом порядку договір та одержати таким чином право розпорядження коштами.
- Акредитована форма розрахунку. Зміст такого способу розрахунку полягає в тому, що покупець укладає з банком договір та вносить на його рахунок визначену суму коштів. В свою чергу, банк зобов’язується перерахувати їх на рахунок продавця після надання останнім на ознайомлення укладеного у встановленому законом порядку договір купівлі-продажу.
- Покупець вносить готівкові кошти на рахунок продавця.
За порушення норм законодавства у сфері безготівкових розрахунків між фізичними особами, передбачена адміністративна відповідальність, встановлена ст. 163-15 Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Часто трапляється і так, що сторони навмисно занижують в договорі купівлі-продажу реальну суму розрахунку. Такі дії, насамперед, небезпечні тим, що у випадку виникнення судового спору, сторона зможе претендувати лише на той розмір коштів, що вказаний у договорі. З огляду на це, рекомендую не занижувати реальну вартість майна та правдиво відображати її в документах.
Існують три способи передачі грошей готівкою при купівлі квартири:
Попередній розрахунок. Покупець передає гроші продавцю, після чого укладається договір купівлі-продажу нерухомості та проводиться його нотаріальне засвідчення. Під час проведення угоди у продавця ще є право на власність, при цьому покупець уже віддав йому гроші.
Розрахунок за фактом зміни власника. Угода оформляється належним чином, після чого гроші передаються продавцю. У цьому випадку в певний момент покупець уже має право власності, але ще не передав гроші.
Змішаний розрахунок. Передача грошей відбувається після підписання угоди, але до нотаріального засвідчення зміни власника житлоплощі. Цей спосіб найпопулярніший в Україні. Іноді покупець використовує для підстраховки ще й розписку.
При готівковому розрахунку окремим етапом йде перевірка банкнот на справжність. Проводиться вона в момент передачі грошей. Це може бути самостійна перевірка за допомогою детектора, який є в більшості нотаріальних контор. Також перевірити справжність готівки можна в банку, але за цю послугу доведеться заплатити.
Згідно зі статтею 85 Закону України «Про нотаріат», нотаріус у передбачених законодавством України випадках приймає від боржника в депозит грошові суми і цінні папери для передачі їх кредитору.
Можливість прийняття грошових коштів у депозит нотаріуса щодо виконання зобов’язання за цивільно-правовими договорами передбачена Цивільним кодексом України.
Так, згідно зі статтею 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі:
- відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання;
- ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;
- відсутності представника недієздатного кредитора.
Вказаний перелік є вичерпним.
Дія Положення поширюється на всі договори купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню.
Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.
Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.
При посвідченні договору купівлі - продажу нерухомого майна нотаріус обов'язково:
- встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;
- перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
- перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.
Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Договір може підлягати нотаріальному посвідченню як в силу імперативної законодавчої норми, так і за домовленістю сторін. Не має значення також предмет договору купівлі-продажу, а отже, дія Постанови № 148 поширюється як на договори купівлі-продажу нерухомого майна, так і на договори купівлі-продажу іншого майна (майнових прав), відмінних від нерухомості.
Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Як наголошує Нотаріальна палата України: після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною. Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми.
Водночас, відповідно до статті 5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов’язаний сприяти фізичним та юридичним особам у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права і обов’язки, попереджати про наслідки вчинюваних нотаріальних дій для того, щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду.
ОТЖЕ:
РОЗРАХУНКИ МІЖ СТОРОНАМИ НОТАРІУС НЕ КОНТРОЛЮЄ
ДОГОВІР ПОСВІДЧЕНИЙ НОТАРІУСОМ Є ДІЮЧИМ, А СУМА ВКАЗАНА В ДОГОВІР Є ФАКТИЧНОЮ ДЛЯ ОБОХ СТОРІН
ВІЗЬМІТЬ З ПРОТИЛЕЖНОЇ СТОРОНИ РОЗПИСКУ, ЩО ГРОШІ ЗА КВАРТИРУ ОТРИМАНІ В ПОЛНОМУ ОБСЯЗІ (ОБОВ'ЯЗКОВО ВКАЖІТЬ СУМУ).
