Аналіз Статуту ОСББ для Олексія Тимошенка

з питань утворення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку

Для створення ОСББ потрібно скликати Установчі збори. Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів.

Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку.

За заявою співвласника до ініціатора установчих зборів, написаної в довільній формі, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.

Заява співвласника має бути отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів. В інших випадках співвласник сповіщається про скликання установчих зборів рекомендованим листом.

Якщо співвласники надали письмові заяви про їх інформування про дату скликання Установчих зборів, розміщення повідомлення в груповому чаті з використанням месенджера Viber не суперечить закону.

Джерело відповіді — стаття 10 ЗУ «Про ОСББ».

Співвласник зобов’язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. Водночас ЗУ «Про ОСББ» та ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не визначать такого терміну як вступний внесок.

Поняття наведено в ЗУ «Про кооперацію» — це грошовий чи інший майновий неповоротний внесок, який зобов’язана сплатити особа у разі вступу до кооперативної організації.

Однак ОСББ є юридичною особою, створеною власниками квартир та нежитлових приміщень для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку.

Тобто, ОСББ — не кооперативна організація і Закон про кооперацію на ОСББ не розповсюджується.

Оскільки в Законі «Про ОСББ», ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» відсутні будь-які норми щодо саме , у співвласника відсутній обов’язок сплачувати такий внесок.

Джерела відповіді — стаття 15 ЗУ «Про ОСББ», ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ЗУ «Про кооперацію».

Відповідно до пункту 133.4.1. Податкового кодексу України, неприбутковим підприємством, установою та організацією для цілей оподаткування податком на прибуток підприємств є підприємство, установа та організація (далі - неприбуткова організація), що відповідає одній з таких вимог:

• установчі документи такої особи містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників у розумінні Цивільного кодексу України), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб.

Доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

Положення Статуту ОСББ вказують на те, що кошти на його рахунку накопичуватимуться з різних джерел — зокрема, внесків співвласників та передачі в оренду нежитлових приміщень, які є частиною будинку та не використовуються співвласниками.

Кошти, що сплачуються співвласниками у вигляді внесків та платежів на утримання будинку, мають цільовий характер і не є прибутком ОСББ, отриманим від господарської діяльності. Однак після зарахування на банківський рахунок ОСББ кошти, незалежно від джерела їх походження (внески співвласників, орендна плата, проценти банку тощо), утворюють єдину сукупність активів юридичної особи. Законодавство не містить механізму, який дозволяв би при ліквідації ОСББ індивідуалізувати або відокремити залишок невикористаних внесків співвласників від інших активів ОСББ.

Отже, внаслідок розподілу залишку коштів між співвласниками, існує ризик, що контролюючий орган розцінить таку виплату як розподіл доходів або активів між членами неприбуткової організації, що є порушенням вимог пункту 133.4 ПК України.

В такому випадку ОСББ зобов’язане подати у строк, визначений для місячного податкового (звітного) періоду, звіт про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації за період з початку року (або з початку визнання організації неприбутковою в установленому порядку, якщо таке визнання відбулося пізніше) по останній день місяця, в якому вчинено таке порушення, та зазначити і сплатити суму самостійно нарахованого податкового зобов’язання з податку на прибуток.

Також ОСББ виключається контролюючим органом з Реєстру неприбуткових установ та організацій та вважається платником податку на прибуток для цілей оподаткування з першого дня місяця, наступного за місяцем, у якому вчинено таке порушення.

Після державної реєстрації припинення ОСББ як юридичної особи нові обов'язки зі сплати податку на прибуток у нього не можуть виникнути, оскільки юридична особа припиняє своє існування. Отже, можливі податкові наслідки розподілу залишку коштів між співвласниками обмежуються податковими зобов'язаннями, які виникли та були визначені до завершення процедури ліквідації.

Джерело відповіді — стаття 133 Податкового кодексу України.

Пунктом 6.2. проекту Статуту ОСББ передбачено: У разі несвоєчасної або неповної оплати внесків та/або платежів, Правління Об’єднання зобов’язане діяти відповідно до затвердженого Загальними зборами Положення про роботу з боржниками. Заходи впливу застосовуються послідовно:

• письмове попередження;

• нарахування пені у розмірі, визначеному рішенням Загальних зборів;

• звернення до суду;

• обмеження користування спільним майном у межах, дозволених законодавством.

Постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2022 № 206 було встановлено заборону нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені), інфляційних втрат і 3% річних за несвоєчасне внесення населенням плати за житлово-комунальні послуги.

Однак в цій Постанові не згадуються внески на управління та утримання будинку, які сплачуються до ОСББ, якщо вони не є платою саме за житлово-комунальні послуги.

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»:

• внески і платежі співвласників встановлюються рішенням загальних зборів;

• вони є способом фінансування діяльності ОСББ;

• вони не є тотожними житлово-комунальним послугам у розумінні Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

ОСББ має право нараховувати пеню на прострочені платежі, які за цільовим призначенням є внесками. Мораторій на нарахування пені в такому випадку не діє.

Джерела відповіді — Постанова КМУ № 206; ЗУ «Про житлово-комунальні послуги».

Пункти 6.6. та 6.7. Статуту передбачають такі заходи щодо Співвласників, які не виконують зобов’ язання з утримання майна належним чином:

У разі систематичного (3 (три) місяці і більше) ухилення від сплати внесків та платежів, умисного знищення або пошкодження спільного майна Будинку, систематичного порушення Правил проживання, Правління вправі прийняти рішення про обмеження користування таким Співвласником спільним майном Будинку.

Заходи впливу на боржників не можуть обмежувати право доступу Співвласника до належного йому житла або нежитлового приміщення, доступ до аварійних та евакуаційних шляхів, безпечне користування Будинком, а також інші права, які не можуть бути обмежені рішенням органів Об’єднання.

Про обмеження Співвласника в праві користування ліфтами в Статуті не йдеться. Обмеження в користуванні прибудинковою територією можуть бути застосовані, але їх ефективність залежить від того, наскільки прибудинкова територія є огородженою парканами та обладнана калитками, які зачиняються. Якщо прибудинкова територія є відкритою, обмежити користування нею складно.

Підпунктом 6.3.1. Пункту 6.3. Статуту ОСББ передбачено: Правління має право передавати інформацію про заборгованість Співвласників третім особам .

Даним пунктом чітко не визначено, про яких саме третіх осіб йде мова. Колекторські компанії в Статуті не згадуються. Крім того, в п.п. 6.3.1. вказано про судове стягнення боргу.

Якщо співвласник будинку заборгував ОСББ кошти за внески або інші платежі, то він набуває статус Боржника, а ОСББ — Кредитора. Для стягнення боргу саме ОСББ має право звернутись до суду з позовом про стягнення боргу, оскільки лише ОСББ належить право вимоги.

В такому випадку третьою особою може бути юридична компанія або адвокат, який складатиме позов про стягнення з співвласника заборгованості за внесками/іншими платежами.

Також є різниця між «передачею інформації про Співвласника» та «передачею інформації про заборгованість Співвласника». З вказаного пункту Статуту ОСББ не можна зробити однозначний висновок, що відомості про Співвласника-боржника передаватимуться колекторським компаніям з порушенням законодавства про захист персональних даних.

Пункт 5.1. Статуту ОСББ визначає: Співвласник відповідно до законодавства та цього Статуту має право знайомитися з протоколами Установчих та Загальних зборів Об’єднання (крім конфіденційної інформації про Співвласників-фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування, а також за власний рахунок робити з них виписки і копії, у тому числі в електронній формі з урахуванням вимог законодавства про захист персональних даних.

Згідно положень Статуту, Співвласник не є обмеженим у праві ознайомлюватись з тими документами, які стосуються його особисто. Водночас Співвласник є обмеженим у праві ознайомлення з листками опитування інших Співвласників, оскільки Закон про захист персональних даних не дозволяє надання таких відомостей без згоди особи, якої вони стосуються.

Обмежуючи Співвласника в можливості ознайомлення з листками опитування інших співвласників, ОСББ не порушує законодавство. Відомості з листків опитування інших співвласників можуть бути розкриті за рішенням суду, якщо виникне така потреба.