Створення ОСББ і залучення управителя.
На даний момент догляд за будинком здійснює управляюча компанія, яка була передана забудовником. У зв`язку з можливістю оформлення прибудинкової території було прийнято рішення створити об`єднання співвласників. Планується залучити як управителя поточну УК через відсутність серед співвласників бажаючих самостійно здійснювати організацію та ведення відповідної діяльності.Питання:
1.Чи може рішення про залучення управителя прийматись під час установчих зборів для створення ОСББ?
2.Якщо після створення ОСББ функції з управління багатоквартирним будинком будуть передані управляючій компанії, які обов`язки будуть у голови ОСББ?
3.Голова ОСББ повинен подавати зовнішню і внутрішню звітність щороку. Хто повинен вести зовнішню і внутрішню звітність, якщо в ОСББ обов`язки управителя виконує УК? Законодавчо питання внутрішньої звітності не регулюється. Чи означає це, що внутрішні звіти є опційними?
4.Чи обов`язково обирати членів правління у випадку залучення УК як управителя? Якщо так, то яка буде їхня роль?
5.Де вказувати, що ОСББ передає ВСІ функції з управління, чи потрібно перелічувати, які саме, тобто що саме розуміється під словом "ВСІ"? Це має бути зазначено в статуті чи в договорі між УК і ОСББ?
6.Візьмемо ситуацію, що власники прийняли рішення встановити шлагбаум. Чи потрібно проводити письмове голосування на установчих зборах за встановлення шлагбаума, чи це може бути усне колективне рішення, що усно передасться УК (як посереднику між виконавцем і ОСББ) головою ОСББ? Хто повинен узгоджувати модель шлагбаума та погоджувати ціну? Члени правління, чи голова ОСББ може це зробити сам? Чи потрібно це документувати? І як?
Консультація виконавця
1. Відповідно до ст. 6 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон про ОСББ), Установчі збори приймають рішення про створення об’єднання, визначення особи, уповноваженої на підписання та подання документів для проведення державної реєстрації об’єднання як юридичної особи, а також затверджують його статут. Установчі збори уповноважені приймати й інші рішення, віднесені цим Законом до повноважень загальних зборів об’єднання.
Тому, так, рішення про залучення управителя може бути прийнято під час установчих зборів.
2. Відповідно до ст. 10 Закону про ОСББ, Органами управління об'єднання є загальні збори об’єднання, правління, ревізійна комісія об'єднання.
До компетенції правління відноситься:
підготовка кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;
здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;
розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису;
укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням;
ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання;
скликання та організація проведення загальних зборів об’єднання або зборів представників;
призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.
У Голови ОСББ (Голови Правління ОСББ) нема окремих повноважень, визначених законодавством. У типовому статуті ОСББ наведені наступні повноваження голови правління ОСББ:
веде засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому члену правління;
забезпечує виконання рішень загальних зборів об'єднання та рішень правління;
діє без доручення від імені об’єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;
розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису та рішень правління, має право першого підпису фінансових документів об’єднання;
наймає на роботу в об’єднання працівників та звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників об’єднання накази у сфері трудових правовідносин;
за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об’єднання іншим особам;
відкриває і закриває рахунки об’єднання в банківських установах та інших фінансових установах, підписує банківські та інші фінансові документи;
відповідно до рішень правління здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань об’єднання.
Конкретний обсяг повноважень голови правління ОСББ треба визначити Статуом підприємства. До них можуть належати будь-які повноваження, окрім виключних повноважень загальних зборів та ревізійної комісії.
3. ОСББ є окремою юридичною особою. Тому ведення звітності ОСББ поклажається відповідно до ст. 10 Закону про ОСББ на правління організації, незалежно від того, чи залучений УК як управитель.
4. Так, обрання правління є обов'язковим, бо це статутний орган управління ОСББ. ОСББ передає в управління УК багатоквартирний будинок, але продовжує управляти самим ОСББ, як юридичною особою. За правлінням залишаються функції, повязані з діяльністю самого ОСББ (діловодство, бухгалтерський облік, проведення загальних зборів чи письмового опитування співласників, розпорядження коштами ОСББ в банку).
5. В рішенні установчих зборів (загальних зборів), відповідно до ст. 12-13 Закону про ОСББ достатньо вказати, що передаються всі функції з управління. Більш детально це можна розписати в договорі з УК.
6. Встановлення шлагбауму є формою реалізації власниками права використання їх спільного майна, а саме прибудинкової території. Відповідно до ст. 10 Закону про ОСББ, до виключної компетенції загальних зборів об’єднання відноситься питання про використання спільного майна;
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами чотирнадцятою та п’ятнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.
Відаовідно, необхідно провести письмове опитування в рамках загальних зборів. Вказаним рішенням, Загальні Збори вправі доручити Голові Правління ОСББ або правлінню ОСББ узгоджувати модель шлакбауму, погоджувати ціну та надати право на укладання відповідних договопів. Вказане рішення є достатньою підставою для прийняття головою Правління ОСББ або ж правлінням ОСББ відповідних рішень про визначення моделі, ціни та порядку встановлення шлакбауму, які не потребують якогось окремого погодження.
