Реалізація рішення селищної ради про дозвіл на зміну цільового призначення комунальної землі в оренді та типу приміщення на житло в умовах розробки Комплексного плану.
Опис ситуації:Доброго дня! Потребую розгорнутої консультації та аналізу алгоритму дій щодо зміни призначення ділянки та статусу будівлі.Вихідні дані:Нерухомість: Я є власником нежитлової будівлі (типове CТО), право власності зареєстроване в ДРРП.Земля: Ділянка під будівлею комунальна, перебуває у мене в оренді (Орендодавець — Новоархангельська селищна рада, Кіровоградська область).Містобудівна ситуація: Витяг з ЄДЕССБ за чинним Генпланом/Зонінгом селища показує, що ділянка знаходиться в транспортній зоні ТР-1-3. Паралельно в громаді триває розробка Комплексного плану просторового розвитку.Головний чинник: Я вже маю на руках чинне рішення Новоархангельської селищної ради про надання мені дозволу на зміну цільового призначення земельної ділянки та типу приміщення: частину на житло, частина -господарські будівлі та споруди, частина -комерція.Мій намір:Максимально швидко та законно реалізувати це рішення ради: змінити цільове призначення землі в кадастрі на житлове (код 02.01), реконструювати приміщення під житловий будинок та отримати житлові тарифи на комунальні послуги.Запитання до юриста/адвоката:Як реалізувати дозвіл ради за наявності зони ТР-1-3: Зважаючи на те, що рада дозвіл дала, але чинний Зонінг селища все ще визначає зону як ТР-1-3, як правильно завершити процедуру? Чи може кадастровий реєстратор (ДЗК) або архітектор в ЄДЕССБ заблокувати процес через код ТР-1-3, попри наявність прямого рішення сесії ради?Альтернативні та тимчасові шляхи (до 2028 року): Які існують механізми (можливо, через розробку локального ДПТ на підставі цього рішення або застосування тимчасових норм містобудівного законодавства до 01.01.2028), щоб змінити цільове призначення землі та тип приміщення вже зараз, не чекаючи фінального затвердження Комплексного плану всієї громади?Зміна типу приміщення без зміни землі: Чи можу я, спираючись на наявне рішення ради про дозвіл на зміну типу приміщення, провести будівельну процедуру реконструкції нежитлового приміщення в житловий будинок (або апартаменти) суто через ЄДЕССБ, якщо реєстрація зміни коду землі в кадастрі тимчасово затримається?Переоформлення оренди: Який порядок укладання додаткової угоди до договору оренди землі (або нового договору) після зміни призначення на житлове? Чи захищає мене факт володіння будівлею від ризику одностороннього розірвання договору радою?Документи (рішення ради про дозвіл, договір оренди, витяги) надам обраному фахівцю в чат. Дякую!
Консультація виконавця
Як реалізувати дозвіл ради за наявності зони ТР-1-3: Зважаючи на те, що рада дозвіл дала, але чинний Зонінг селища все ще визначає зону як ТР-1-3, як правильно завершити процедуру?
Чи може кадастровий реєстратор (ДЗК) або архітектор в ЄДЕССБ заблокувати процес через код ТР-1-3, попри наявність прямого рішення сесії ради?
У даному випадку є необхідність розмежування цільового призначення земельної ділянки, визначеної земельним законодавством, та функціональної зони території, визначеної містобудівним законодавством.
Відповідно до п. 10 ст. 20 Земельного Кодексу України, Включення земельної ділянки із визначеним видом цільового призначення до меж функціональної зони не тягне за собою обов’язковості зміни виду її цільового призначення незалежно від того, чи належить цей вид до переліку видів цільового призначення, визначення яких є можливим у межах такої зони.
Окрім цього, відповідно до ч. 2 ст. 24 Земельного Кодексу України, Зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення обмежень у використанні земель, а також припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій, а також не тягне за собою обов’язковості зміни виду цільового призначення земельної ділянки незалежно від того, чи належить цей вид до переліку видів цільового призначення, встановлення яких є можливим у межах такої зони.
Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.
Відповідно до висновків Верховного Суду у постановах від 09.02.2023 по справі №1540/3905/18 та від 16.05.2023 у справі № 640/4844/22, згідно з якими положення Закону № 3038-VI та Цивільного кодексу України, відповідно до яких забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства, а власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення, мають переважне значення над містобудівною документацією місцевого рівня.
Відповідно Ви маєте чинне рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки і маєте його реалізувати шляхом здійснення державної реєстрації такої зміни. Відповідно державний реєстратор не може відмовити у здійсненні такої процедури.
Відповідно, у даному випадку необхідність альтернативних рішень відсутня.
Який порядок укладання додаткової угоди до договору оренди землі (або нового договору) після зміни призначення на житлове?
Відповідно до ст. 30 ЗУ «Про оренду землі», Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Враховуючи, що цільове призначення земельної ділянки є суттєвою умовою договору оренди, Вам необхідно буде укласти додаткову угоду з органом місцевого самоврядування. Після укладання даної додаткової угоди, необхідно здійснити реєстрацію внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Чи захищає мене факт володіння будівлею від ризику одностороннього розірвання договору радою?
Відповідно до ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Окрім цього, відповідно до ст. 7 ЗУ «Про оренду землі», У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта на праві оренди, до набувача такого об’єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.
Відповідно, наявність у Вас права власності на будівлю зобовʼязує орендодавця заключити з Вами договір оренди відповідної земельної ділянки.
-
Оцінка: 3 із 5 зірок. Консультація містить посилання на норми законодавства та судову практику, однак не дала відповідей на всі поставлені питання. Не було проаналізовано конкретні документи, не надано алгоритму дій щодо ситуації із функціональною зоною ТР-1-3, розробкою Комплексного плану, можливістю зміни типу приміщення та застосуванням перехідних положень. Крім того, у відповіді зазначено, що вже існує рішення про зміну цільового призначення, хоча фактично є лише рішення про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою.
